2. Βραχυχρόνιες μισθώσεις

Α. Από ένα φουσκωτό στρώμα ύπνου σε πολλά μικρά ξενοδοχεία

Η ιδέα της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων ξεκίνησε από το Σαν Φρανσίσκο το 2007, όταν δύο νεαροί συγκάτοικοι αποφάσισαν να μισθώσουν στο διαμέρισμά τους ένα φουσκωτό στρώμα ύπνου σε επισκέπτες, προσφέροντάς τους ένα πρόχειρο πρωινό. Από εκεί προήλθε και το ακρωνύμιο AirBnB: Air Bed and Breakfast.

Η ιδέα εξελίχθηκε γρήγορα στην εταιρεία της Airbnb που, με όχημα μια ψηφιακή πλατφόρμα, έχει πλέον αναδειχθεί σε παγκόσμιο κολοσσό, μαζί με μια σειρά άλλων πλατφορμών που επίσης εμπλέκονται στις βραχυχρόνιες μισθώσεις όπως οι Homeaway ή και η Booking.

Στα τέλη του 2021, σύμφωνα με τις ανακοινώσεις της Airbnb, οι καταχωρίσεις ακινήτων στην πλατφόρμα έφτασαν τα έξι εκατομμύρια, σε 100.000 πόλεις του κόσμου, με πάνω από τέσσερα εκατομμύρια οικοδεσπότες/ριες και περισσότερες από ένα δισεκατομμύριο αφίξεις επισκεπτών/ριών.

Σήμερα, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων αποτελούν ουσιαστικά μία οργανωμένη τουριστική δραστηριότητα (και όχι μία πρόχειρη μίσθωση ακινήτων) που αναπτύσσεται στο πλαίσιο του σύγχρονου «καπιταλισμού πλατφόρμας», και όχι στο πλαίσιο μιας «οικονομίας του διαμοιρασμού» όπως συχνά αποτυπώνεται στον κυρίαρχο δημόσιο λόγο και τη σχετική νομοθετική παρέμβαση.

Με τα χαρακτηριστικά που έχει αποκτήσει η δραστηριότητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων σήμερα, συνεπάγεται πλήθος αρνητικών επιπτώσεων σε ό,τι αφορά την κατοικία, με πιο χαρακτηριστικές τις αυξητικές πιέσεις που ασκεί στις τιμές των ενοικίων, τον εκτοπισμό κατοίκων από τις γειτονιές τους και την “τουριστικοποίηση” κεντρικών κυρίως περιοχών των πόλεων.

Οι αρνητικές επιπτώσεις της εξάπλωσης των βραχυχρόνιων μισθώσεων βαραίνουν κυρίως τις περιοχές αυξημένου τουριστικού ενδιαφέροντος, όπου τα Airbnb ακίνητα πολλαπλασιάζονται με εκρηκτικούς ρυθμούς.

Στην περίπτωση της Ελλάδας, οι μεγαλύτερες πιέσεις εντοπίζονται στις κεντρικές και πιο τουριστικές περιοχές των μεγάλων πόλεων (ιδιαίτερα στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη), αλλά και σε άλλους τουριστικούς προορισμούς της χώρας, ιδιαίτερα τους νησιωτικούς, όπου το διαθέσιμο οικιστικό απόθεμα είναι πιο περιορισμένο.

B. Πιέσεις στα ενοίκια, εκτοπισμός κατοίκων και τουριστικοποίηση

Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων διαδόθηκαν με εντυπωσιακούς ρυθμούς παγκοσμίως. Χαρακτηριστικά, στην Ελλάδα, τα Airbnb ακίνητα το 2010 ξεκίνησαν από μόλις 132 και ξεπέρασαν τις 125.000 πριν το ξέσπασμα της πανδημίας.

Μεταξύ των περιφερειών της χώρας, τα περισσότερα ακίνητα συγκεντρώνονται στην Περιφέρεια Αττικής, ενώ εκεί περισσότερα από τα μισά ακίνητα συγκεντρώνονται στον Κεντρικό Τομέα Αθηνών, πρωτίστως στον Δήμο Αθηναίων. Επιπλέον, μεγάλες συγκεντρώσεις εντοπίζονται και σε άλλες περιοχές της χώρας. Ιδιαίτερη εντύπωση προκάλεσε πρόσφατα το εύρημα της Grant Thornton πως τα Χανιά βρίσκονται στην πρώτη θέση πανελλαδικά ως προς το ποσοστό βραχυχρόνιων μισθώσεων επί του συνολικού αριθμού των διαθέσιμων προς μίσθωση ακινήτων, ποσοστό που έφτασε στο 95%.

Βασικό χαρακτηριστικό του φαινομένου των βραχυχρόνιων μισθώσεων ακινήτων αποτελεί η γεωγραφικά άνιση ανάπτυξή του. Στον Δήμο Αθηναίων, οι μεγαλύτερες συγκεντρώσεις εντοπίζονται στις πιο κεντρικές, εύκολα προσβάσιμες και αυξημένου τουριστικού ενδιαφέροντος περιοχές, κυρίως γύρω από την Ακρόπολη και τον Λυκαβηττό. Πρόκειται για περιοχές της πόλης με κατοίκους κυρίως μεσαίων έως υψηλών εισοδημάτων, ενώ στις λαϊκότερες και πιο απομακρυσμένες από το κέντρο γειτονιές οι συγκεντρώσεις Airbnb ακινήτων είναι μικρότερες.

Σταδιακά, η δραστηριότητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων χάνει σχεδόν ολοκληρωτικά τη σημασία της «οικονομίας του διαμοιρασμού», με τη συντριπτική πλειοψηφία των ακινήτων (87%) να μισθώνονται ως ολόκληρα διαμερίσματα, χωρίς οι ιδιοκτήτες/τριες να διαμένουν σε αυτά, και όχι ως οικιακοί χώροι που ο οικοδεσπότης/τρια πραγματικά μοιράζεται με τον επισκέπτη/ρια.

Μέσω της διάδοσης των βραχυχρόνιων μισθώσεων, ένα σημαντικό τμήμα του διαθέσιμου οικιστικού αποθέματος αποσύρεται από τη συμβατική αγορά της μακροχρόνιας μίσθωσης, με αποτέλεσμα να μειώνεται η προσφορά των διαθέσιμων ακινήτων προς ενοικίαση, ενώ η ζήτηση παραμένει σταθερή ή αυξάνεται. Έτσι, ασκούνται σημαντικές αυξητικές πιέσεις στις τιμές ενοικίων και ακινήτων, κυρίως στις κεντρικές περιοχές της Αθήνας, χωρίς βέβαια η εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων να είναι η μοναδική αιτία.

Οι πιέσεις αυτές ενισχύονται και από την αύξηση των εργασιών ανακαίνισης, στις οποίες προβαίνουν συχνά οι ιδιοκτήτες ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, που συμπαρασύρουν προς τα πάνω τις τιμές του διαθέσιμου αποθέματος συνολικά. Ως αποτέλεσμα όσες και όσοι δεν μπορούν να ανταποκριθούν στις υψηλές τιμές ενοικίων, αναζητούν φθηνότερη στέγη και μετακομίζουν σε πιο απομακρυσμένες περιοχές

Παράλληλα, προκειμένου να εξυπηρετούνται οι επισκέπτες/ριες και τουρίστες/ριες της πόλης, κεντρικές περιοχές της πόλης μετασχηματίζονται βίαια, για παράδειγμα μέσα από την επέλαση από καταστήματα εστίασης και αναψυχής εις βάρος άλλων χρήσεων γης, μεταλλαγές που έχουν ήδη γνωρίσει και άλλες περιοχές της Αθήνας τις προηγούμενες δεκαετίες (όπως η Πλάκα και του Ψυρρή). Ελλοχεύει έτσι ο κίνδυνος μετατροπής μιας σειράς περιοχών σε μονοθεματικές περιοχές ελκυστικές κυρίως στους τουρίστες, και άρα ο κίνδυνος απώλειας του μικτού χαρακτήρα χρήσεων και δραστηριοτήτων που χαρακτηρίζει τον αστικό χώρο της πόλης. Πρόκειται για εξελίξεις που δεν αποτελούν βέβαια ιδιαιτερότητα της Αθήνας αλλά διεθνώς κοινή εμπειρία και περιγράφονται στη διεθνή βιβλιογραφία με τους όρους «τουριστικοποίηση» και «τουριστικός εξευγενισμός».

Αξίζει να αναφερθεί και το γεγονός πως η εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, δεν έχει αρνητικές επιπτώσεις μόνο στα ζητήματα της κατοικίας και του αστικού χώρου που προαναφέρθηκαν, αλλά και σε αυτό της εργασίας, καθώς η απασχόληση στις σχετικές υπηρεσίες κινείται σε μεγάλο βαθμό στο πεδίο της άτυπης οικονομίας, με επισφαλείς, σκιώδεις σχέσεις εργασίας, εναρμονισμένες με το δόγμα της «ευελιξίας».

Με το ξέσπασμα της πανδημίας και την επακόλουθη παγκόσμια παύση του τουρισμού, οι κρατήσεις ακινήτων μειώθηκαν αλλά σταδιακά ξεκίνησαν να ανακάμπτουν. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αποδείχτηκαν ανθεκτικές, ευέλικτες και ελκυστικές, καθώς κατάφεραν να ανταποκριθούν, περισσότερο από τα παραδοσιακά τουριστικά καταλύματα, στη νέα ζήτηση των επισκεπτών για «ασφαλείς» τουριστικούς προορισμούς και χώρους φιλοξενίας. Στην έκθεση που δημοσίευσε για τα οικονομικά μεγέθη της κατά το τρίτο τρίμηνο του 2021, η εταιρεία Airbnb ανακοίνωσε τα υψηλότερα έσοδα στην ιστορία της. Συγκεκριμένα, τα καθαρά έσοδά της για το μέχρι στιγμής πιο κερδοφόρο τρίτο τρίμηνο του 2021 έφτασαν τα 834 εκατομμύρια δολάρια, 280% υψηλότερα από αυτά κατά το τρίτο τρίμηνο του 2020 και 213% υψηλότερα από αυτά κατά το τρίτο τρίμηνο του 2019.

Εν τω μεταξύ, η αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων επεκτείνεται, συμπεριλαμβάνοντας πια και τις λεγόμενες «μεσοπρόθεσμες μισθώσεις». Ο νέος αυτός τύπος μίσθωσης συνδέεται μεταξύ άλλων με τη σύγχρονη ψηφιακότητα και τη διάδοση της τηλεργασίας και τους περίφημους «ψηφιακούς νομάδες» (digital nomads) που μπορούν με το laptop τους να εργάζονται από οποιοδήποτε μέρος του κόσμου, μισθώνοντας σε διαφορετική κάθε φορά τοποθεσία την προσωρινή κατοικία τους.

Γ. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις ως ασύμμετρο φαινόμενο

H εκρηκτική ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Ελλάδα οφείλεται σε μια σειρά από λόγους. Αρχικά αναπτύχθηκαν στο πλαίσιο της πολυεπίπεδης κρίσης που αποτέλεσε και κρίση στεγαστική. Η επισφάλεια, ανεργία, και το “βάρος” της ιδιόκτητης κατοικίας, συνέπεσαν με την αυξημένη ζήτηση για τουριστικά καταλύματα. Ο τουρισμός στην Ελλάδα είδε μια τεράστια αύξηση από το 2013, ακολουθώντας τις διεθνείς τάσεις «υπερτουρισμού» και τη στροφή προς την αναζήτηση «αυθεντικών εμπειριών» και την πρόσκληση των τουριστών να «ζήσουν σαν ντόπιοι» (live like a local) στις περιοχές που επισκέπτονται, κάτι που έγινε και σλόγκαν των εταιρειών βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Επιπλέον η τουριστική ταυτότητα της Αθήνας μεταλλάσσεται από ενδιάμεση στάση από και προς παραδοσιακούς τουριστικούς προορισμούς, κυρίως νησιωτικούς και κυρίως κατά τους θερινούς μήνες, σε έναν «city break» προορισμό για ολόκληρο τον χρόνο. Σε αυτό συνετέλεσε και η καμπάνια του Ελληνικού Οργανισμού Τουρισμού με τίτλο «Visit Greece, a 365 day destination» που επιχειρεί να επιμηκύνει την τουριστική περίοδο σε όλη τη διάρκεια του χρόνου ενώ αντίστοιχες στοχεύσεις χαρακτηρίζουν και τους σχεδιασμούς του Συνδέσμου Ελληνικών Τουριστικών Επιχειρήσεων για τον τουρισμό μέχρι το 2030.

Ειδικά στα πρώτα στάδια ανάπτυξής τους, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις πρόσφεραν σε αρκετούς μεμονωμένους ιδιοκτήτες/ριες την ευκαιρία για απόκτηση ενός συμπληρωματικού εισοδήματος. Ωστόσο, η τοποθεσία ενός Airbnb ακινήτου αποτελεί κρίσιμη παράμετρο για τα έσοδα που αυτό μπορεί να αποφέρει. Στις πιο κεντρικές περιοχές του Δήμου Αθηναίων με καλή συγκοινωνία και κοντά σε τουριστικά αξιοθέατα, οι μέσες τιμές βραχυχρόνιας μίσθωσης ξεπερνούν τα 80 ευρώ ενώ στις πιο απομακρυσμένες περιοχές δεν υπερβαίνουν τα 40 ευρώ. Έτσι, ενώ για κάποιους/ες οι βραχυχρόνιες μισθώσεις κομίζουν ένα χαμηλό αλλά ζωτικής σημασίας πρόσθετο εισόδημα, για άλλους μπορούν να αποτελέσουν νέα πηγή αρκετά υψηλών εισοδημάτων.

Τα τελευταία χρόνια, τα ακίνητα βραχυχρόνιων μισθώσεων συγκεντρώνονται σε όλο και λιγότερα χέρια. Στο Δήμο της Αθήνας, οι οικοδεσπότες που καταχωρούν στην πλατφόρμα περισσότερα από δύο ακίνητα αυξάνονται διαρκώς, αγγίζοντας το 62,5%. Ταυτόχρονα, στην αγορά των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων δραστηριοποιούνται όλο και περισσότερες εταιρείες διαχείρισης που φτάνουν να συγκεντρώνουν δεκάδες ή και εκατοντάδες ακίνητα, όπως χαρακτηριστικά η εταιρεία Mint που διαθέτει 350 ακίνητα.

Η αύξηση αυτή αναδεικνύει την βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων σε ένα νέο και πολλά υποσχόμενο πεδίο κερδοσκοπίας επί των ακινήτων. Είναι χαρακτηριστικό το γεγονός πως η αύξηση των εταιρειών που δραστηριοποιούνται στην αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων οδήγησε κατά το 2021 στην δημιουργία του Συνδέσμου Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων (STAMA) με σκοπό την προάσπιση των συμφερόντων τους.

Η αύξηση της εμπλοκής εταιρειών αναδεικνύει επίσης την ολοένα και πιο αυξανόμενη “επαγγελματοποίηση” της δραστηριότητας των βραχυχρόνιων μισθώσεων αλλά και την αύξηση του ανταγωνισμού που πιέζει ιδιαίτερα και σταδιακά εκτοπίζει τους μικρούς “παίκτες” της αγοράς.

Οι παραπάνω εξελίξεις επηρεάζουν και τον παραδοσιακό τομέα του τουρισμού. Από τη μία πλευρά, ενισχύεται ο ανταγωνισμός μεταξύ των παραδοσιακών μορφών τουριστικών καταλυμάτων και των βραχυχρόνιων μισθώσεων, γεγονός που συχνά εμφανίζεται στον δημόσιο διάλογο ιδιαίτερα από την πλευρά των παραδοσιακών τουριστικών παρόχων που επισημαίνουν ορισμένα συγκριτικά μεγέθη για να αναδείξουν τον αθέμιτο ανταγωνισμό. Από την άλλη πλευρά, φαίνεται να υπάρχει ταυτόχρονα μια ενίσχυση και του παραδοσιακού τομέα, με την Αθήνα να αναδεικνύεται σε «μαγνήτη ξενοδοχείων».

Αξίζει να σημειωθεί μια ακόμα παράμετρος που έπαιξε σημαντικό ρόλο στη ραγδαία και χωρίς εμπόδια ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Προηγούμενες διαδικασίες εξευγενισμού στην Αθήνα βρήκαν εμπόδια στο μοντέλο της κατακερματισμένης και κοινωνικά διαφοροποιημένης (οριζόντιας) ιδιοκτησίας στο επίπεδο των αθηναϊκών πολυκατοικιών. Ωστόσο, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις μοιάζουν να μπορούν να υπερβούν τα εμπόδια αυτά, αφενός λόγω της εκμετάλλευσης ακόμα και των λιγότερο προνομιακών διαμερισμάτων στους χαμηλότερους ορόφους των πολυκατοικιών και αφετέρου λόγω της διαφαινόμενης συγκεντροποίησης των ακινήτων σε ολοένα και λιγότερους ιδιοκτήτες, με τον κίνδυνο ανατροπής της κοινωνικής διάχυσης της ιδιοκτησίας.

Στη διόγκωση των αρνητικών επιπτώσεων των βραχυχρόνιων μισθώσεων συμβάλλουν επίσης και ορισμένες ευνοϊκές θεσμικές εξελίξεις γύρω από την ευρύτερη προσπάθεια προσέλκυσης ξένων επενδύσεων στην Ελλάδα και της εμπλοκής νέων παικτών στην αγορά ακινήτων. Στο πλαίσιο αυτό κινείται και το πρόσφατο θεσμικό πλαίσιο για την προσέλκυση «ψηφιακών νομάδων» (digital nomads), προσκαλώντας στην Ελλάδα αυτούς τους νέου τύπου εργαζόμενους/ες (αλλοδαπούς εξ αποστάσεως εργαζόμενους/ες, με σταθερό εισόδημα τουλάχιστον 3.500 ευρώ μηνιαίως), που αυξάνουν τη ζήτηση για τις νέου τύπου «μεσοπρόθεσμες μισθώσεις», ειδικά στο κέντρο της Αθήνας.

Δ. Προς μία θεσμική ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων

Η διεθνής εμπειρία ρύθμισης των επιπτώσεων των βραχυχρόνιων μισθώσεων περιλαμβάνει πολύ επεξεργασμένα μέτρα. Στις περισσότερες χώρες της Ευρώπης και των ΗΠΑ, συνήθως, τις ρυθμιστικές παρεμβάσεις αναλαμβάνει η τοπική αυτοδιοίκηση, δεδομένου ότι οι επιπτώσεις του φαινομένου συνδέονται άμεσα με τις ιδιαίτερες συνθήκες που ισχύουν σε κάθε Δήμο ή σε κάθε γειτονιά.

Τα ρυθμιστικά ή/και περιοριστικά μέτρα ποικίλουν και συχνά περιλαμβάνουν: τη φορολόγηση της δραστηριότητας, τον περιορισμό της συνολικής επιτρεπόμενης διάρκειας Airbnb μίσθωσης ενός ακινήτου ανά έτος (Σαν Φρανσίσκο και Άμστερνταμ), την υποχρέωση ταυτόχρονης διαμονής των εκμισθωτών κατά τη διάρκεια της Airbnb μίσθωσης (Νέα Υόρκη και Βερολίνο), τον περιορισμό του επιτρεπόμενου αριθμού Airbnb μισθώσεων ανά γειτονιά (Βερολίνο και Βαρκελώνη), και άλλους χωρικά προσδιορισμένους περιορισμούς (Τορόντο, Πάλμα ντε Μαγιόρκα, Παρίσι, Βαρκελώνη) κ.ά.

Το υφιστάμενο θεσμικό πλαίσιο στην Ελλάδα δεν καταπιάνεται πραγματικά με τις σοβαρές και ανησυχητικές επιπτώσεις του Airbnb. Ο σχετικός νόμος 4472 του 2017 (άρθρα 83 και 84) περιορίζεται σε οριζόντια μέτρα φοροεισπρακτικού χαρακτήρα, προβλέποντας βασικά τη δήλωση των Airbnb ακινήτων στις αρμόδιες αρχές και έπειτα τη φορολόγησή τους. Επιπλέον, η Ελλάδα – όπως πολλές ακόμα χώρες – συνεχίζει να τοποθετεί την Airbnb δραστηριότητα στο πλαίσιο της «οικονομίας του διαμοιρασμού» και όχι στο πλαίσιο της «οικονομίας πλατφόρμας», και συνεχίζει να αντιμετωπίζει τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ως «αστικές μισθώσεις ακινήτων» και όχι ως μισθώσεις τουριστικών καταλυμάτων. Σε θεσμικό επίπεδο, λοιπόν, υπάρχει ανάγκη για έναν κατάλληλο και ακριβή ορισμό της Airbnb δραστηριότητας, από όπου θα προκύπτουν και οι κατάλληλες ρυθμίσεις, ήπιοι έως αυστηρότεροι περιορισμοί, χωρικά προσδιορισμένοι και κοινωνικά δίκαιοι.

Ήδη o Σύνδεσμος Ελληνικών Τουριστικών Επιχειρήσεων (ΣΕΤΕ), το Ξενοδοχειακό Επιμελητήριο Ελλάδος αλλά και η Τοπική Αυτοδιοίκηση σε διάφορες περιοχές της χώρας έχουν εκφράσει έντονες ανησυχίες τόσο για τον ανταγωνισμό που προκύπτει όσο και συνολικότερα για το φαινόμενο του υπερτουρισμού, καθώς και προτάσεις για την αντιμετώπιση της υπερφόρτωσης/υπέρβασης της φέρουσας ικανοτητας των τουριστικών προορισμών.

Παράλληλα, προκύπτει ανάγκη για την εισαγωγή σχετικών φραγμών στην περίπτωση θεσμικών εξελίξεων που διογκώνουν έμμεσα το μέγεθος και τις αρνητικές επιπτώσεις του Airbnb, όπως αυτές που σχετίζονται με τις επενδύσεις και τη χρηματιστικοποίηση της κατοικίας.

Σε επίπεδο Ευρωπαϊκής Ένωσης, η συζήτηση για τη ρύθμιση του Airbnb παραμένει ανοιχτή, με την εταιρεία να επιχειρηματολογεί σταθερά ενάντια στη ρύθμιση της Airbnb αγοράς. Αναμένονται κυρίως τα αποτελέσματα πρόσφατης δημόσιας διαβούλευσης σχετικά με τη θεσμική αντιμετώπιση των αρνητικών επιπτώσεων του Airbnb, καθώς επίσης πιθανές ενέργειες για τον περιορισμό ή ακόμα και την κατάργηση των «χρυσών» διαβατηρίων (golden visas).