6. Ιδιοκατοίκηση

Α. Το τέλος της ιδιοκατοίκησης όπως την ξέραμε

Στην Ελλάδα η απόκτηση ιδιόκτητης στέγης, ελλείψει δημόσιων κοινωνικών στεγαστικών πολιτικών, αποτέλεσε διαχρονικά μία κοινωνικά διαδεδομένη οικογενειακή πρακτική, μία στρατηγική διαγενεακής υποστήριξης και αλληλεγγύης, με βασικούς μηχανισμούς την αυθαίρετη δόμηση και τη σχετική ανοχή της πολιτείας, την αντιπαροχή, το “πανωσήκωμα”, την επένδυση του οικογενειακού προϋπολογισμού και των αποταμιεύσεων σε ακίνητη περιουσία, ενίοτε με τη βοήθεια στεγαστικού τραπεζικού δανεισμού.1

Τα χρόνια της κρίσης, η υπερφορολόγηση της κατοικίας και η δυσβάσταχτη αύξηση του στεγαστικού κόστους, σε συνδυασμό με τη δραματική μείωση των μισθών και των συντάξεων και την εκτίναξη της ανεργίας, μετέτρεψαν την ιδιόκτητη κατοικία από πολύτιμο περιουσιακό πόρο σε βάρος.2

Η υπερχρέωση των ιδιοκτητών/ριών -με ή χωρίς δάνειο- εκτινάχθηκε, εις βάρος της ποιότητας διαβίωσής τους, και παρά το σχετικά χαμηλό ποσοστό ιδιοκτητών/ριών που βαρύνονται με δάνειο, η εκτόξευση του ποσοστού των «κόκκινων» δανείων και οι συνακόλουθοι πλειστηριασμοί απειλούν χιλιάδες νοικοκυριά με απώλεια της πρώτης κατοικίας.

Τα τελευταία χρόνια, η αγορά κατοικίας στην Ελλάδα προβάλλεται ως «επενδυτική ευκαιρία» κυρίως για ξένους αγοραστές και νέους επιχειρηματικούς παίκτες, περιορίζοντας τις διαθέσιμες επιλογές για τους μόνιμους κατοίκους.

Παράλληλα, έχει περιοριστεί σημαντικά η δυνατότητα των νέων νοικοκυριών για αγορά πρώτης κατοικίας, λόγω της αυξημένης δυσκολίας για αποταμίευση, της δυσκολίας πρόσβασης σε δανεισμό, της αναντιστοιχίας μισθών και τιμών κατοικίας κ.ά.

Οι τάσεις αυτές διαμορφώνουν νέες συνθήκες στην αγορά κατοικίας και δημιουργούν σοβαρές ανησυχίες για το μέλλον της ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα.3 Θα μπορέσουν οι ιδιοκτήτες/ριες να διατηρήσουν την πρώτη κατοικία τους δεδομένων των αυξημένων στεγαστικών δαπανών και των μειωμένων οικονομικών αντοχών; Ποιες δυσκολίες και ποιες ευκαιρίες διαμορφώνονται για τις νέες γενιές; Πώς θα διαμορφωθεί στο μέλλον η σχέση προτίμησης (και δυνατότητας) για αγορά κατοικίας από τη μια πλευρά και για ενοικίαση από την άλλη;

Β. Η ιδιόκτητη στέγη υπό (πολλαπλή) απειλή

Βασικά χαρακτηριστικά της ιδιοκατοίκησης

Η Ελλάδα αποτελεί σταθερά μία ευρωπαϊκή χώρα με υψηλό ποσοστό του πληθυσμού της να ιδιοκατοικεί. Σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία της Eurostat, κατά το 2020 στην Ελλάδα, το ποσοστό του πληθυσμού που ιδιοκατοικούσε άγγιζε το 74,6% ενώ ένα άλλο 5,4% κατοικούσε σε παραχωρημένη κατοικία που ως επί το πλείστον ανήκει στην οικογένεια.4

Το ποσοστό των ιδιοκτητών που βαρύνονται με στεγαστικό δάνειο στην Ελλάδα ανέρχεται σε 11,7%. Πρόκειται για ποσοστό αρκετά χαμηλότερο του ευρωπαϊκού μέσου όρου που είναι 26,4%.5

Σημαντικό στοιχείο για την κατανόηση του ρόλου της ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα είναι η πολύ μεγάλη κοινωνική διασπορά της ιδιοκτησίας. Στην Ελλάδα, το ποσοστό των φτωχών νοικοκυριών που ιδιοκατοικούν ανέρχεται στο 71,5%, ενώ ο σχετικός ευρωπαϊκός μέσος όρος είναι 51,2%.

Επιπλέον, στην Ελλάδα δεν καταγράφεται μεγάλη διαφορά πρόσβασης σε στεγαστικό δανεισμό μεταξύ φτωχών και μη φτωχών νοικοκυριών. Στο 10,5% είναι τα φτωχά και 11,9% τα μη φτωχά το έτος 2020 6, σε αντίθεση με τους ευρωπαϊκούς μέσους όρους που σταθερά από το 2011 είναι κοντά στο 11% για τα φτωχά νοικοκυριά και στο 28% για τα μη φτωχά.

Υπερχρέωση και πλειστηριασμοί

Το ποσοστό των μη-εξυπηρετούμενων δανείων εκτινάχθηκε κατά την περίοδο της κρίσης, παράλληλα με την αύξηση της ανεργίας και τη συρρίκνωση των εισοδημάτων. Με βάση τα στοιχεία της ΤτΕ τα «κόκκινα» στεγαστικά δάνεια – ως ποσοστό του υπολοίπου των στεγαστικών δανείων – αυξήθηκαν από 5,4% τον Δεκέμβριο του 2008 σε 44,5% τον Δεκέμβριο του 2018.

Η υπερχρέωση των νοικοκυριών συνοδεύτηκε από σημαντική επιβάρυνση των συνθηκών διαβίωσης, αύξηση του στρες και των επιβαρύνσεων στην υγεία, αλλά και αύξηση των εξώσεων και του κινδύνου απώλειας της πρώτης – συχνά μοναδικής – κατοικίας.

Τον κίνδυνο απώλειας της πρώτης κατοικίας απέτρεπε για τα πρώτα χρόνια της κρίσης, ο “νόμος Κατσέλη” για τα υπερχρεωμένα νοικοκυριά, που τέθηκε σε ισχύ το 2010. Ο νόμος παρείχε ορισμένες βασικές δυνατότητες ρύθμισης των «κόκκινων» δανείων και προέβλεπε την εξαίρεση της πρώτης κατοικίας του δανειολήπτη από την υπό ρευστοποίηση περιουσία του.7

Οι πλειστηριασμοί κατασχεμένων ακινήτων απελευθερώθηκαν πλήρως για όλες τις κατηγορίες δανειοληπτών το 2021, ενώ με τη θεσμοθέτηση των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών από το 2017 περιορίστηκαν και οι δυνατότητες του κινήματος ενάντια στους πλειστηριασμούς για διαμαρτυρία και άμεση παρέμβαση.

Παράλληλα, κερδήθηκε χρόνος από τη μεριά του τραπεζικού συστήματος για την ανάπτυξη της δευτερογενούς αγοράς δανείων 8 και εταιρειών διαχείρισης ακινήτων.

Σύμφωνα με στοιχεία που επεξεργάζεται το iMEdD Lab, στο σύνολο της χώρας, περισσότεροι από 52.600 ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί 9 έχουν ολοκληρωθεί, από την 1η Ιανουαρίου 2018 έως 31 Ιουλίου 2022.

Υπολογίζεται ότι το 83,4% των ολοκληρωμένων πλειστηριασμών έχει επισπευσθεί από τράπεζες ή από εταιρείες που συνδέονται με τραπεζικά χαρτοφυλάκια. Από τους διεξαχθέντες πλειστηριασμούς οι οποίοι έχουν κινηθεί με εμπλοκή τραπεζών, το 75,5% ήταν εναντίον φυσικών προσώπων.

8.091 πλειστηριασμοί είναι ήδη προγραμματισμένοι να διεξαχθούν από 1 Σεπτεμβρίου 2022 έως 31 Μαρτίου 2023. Σε δείγμα 83.989 πλειστηριασμών, το 36,7% αφορούν κατοικίες. Σε δείγμα 30.810 πλειστηριασμών κατοικιών, οι περισσότεροι (3.578) αφορούν κατοικίες στον Δήμο Αθηναίων ενώ ακολουθεί ο Δήμος Θεσσαλονίκης με 1.317. Με βάση δεδομένα που έχουν αντληθεί από την επίσημη ιστοσελίδα για τη διενέργεια των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών, στον Δήμο Αθηναίων καταγράφονται 2.296 πλειστηριασμοί κατά την περίοδο από 24 Σεπτεμβρίου 2018 έως 13 Ιανουαρίου 2021, με τη μέση τιμή των πλειστηριαζόμενων κατοικιών να ανέρχεται στις 62.000 ευρώ.

Η σταδιακή απελευθέρωση του πλαισίου ολοκληρώθηκε με τον νέο “πτωχευτικό νόμο” ή αλλιώς “Κώδικα Ρύθμισης οφειλών και παροχής δεύτερης ευκαιρίας”. Ο νέος νόμος ικανοποιεί τις πιέσεις των δανειστών, αλλά και του εγχώριου τραπεζικού συστήματος, για την εφαρμογή της επέκτασης της πτώχευσης στα φυσικά πρόσωπα και την ταχεία εκκαθάριση των «κόκκινων» δανείων. Προβλέπει πλήρη άρση της προστασίας της πρώτης κατοικίας, δέσμευση εισοδήματος και ρευστοποίηση του συνόλου της περιουσίας του “κόκκινου δανειολήπτη”.

Το πλαίσιο προβλέπει την ίδρυση νέου “Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης” που θα παρέχει μια “δεύτερη ευκαιρία” σε “ευάλωτα νοικοκυριά” με πολύ περιοριστικά κριτήρια. Η ρύθμιση προβλέπει ρευστοποίηση του συνόλου των περιουσιακών στοιχείων τους και τη μεταβίβαση της πρώτης κατοικίας τους στον νέο Φορέα, στην οποία διατηρούν το δικαίωμα να παραμείνουν ως μισθωτές, καταβάλλοντας για 12 χρόνια επιδοτούμενο μίσθωμα. Μετά τη δωδεκαετία θα μπορούν, εφόσον δύνανται, να αποκτήσουν ξανά την κυριότητα του ακινήτου καταβάλλοντας ως τίμημα επαναγοράς το ποσό που θα αντιστοιχεί στην τότε εμπορική αξία του ακινήτου.

Αύξηση των τιμών στην αγορά κατοικίας

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος για το γ’ τρίμηνο του 2021, οι τιμές των οικιστικών ακινήτων στο σύνολο της χώρας κατέγραψαν ετήσια αύξηση 7,9%. Η Αθήνα είναι η πόλη που σημειώνει τη μεγαλύτερη αύξηση, με ρυθμό μεταβολής των τιμών διαμερισμάτων στο γ’ τρίμηνο του 2021 κατά 9,8%. Ακολουθεί η Θεσσαλονίκη με 8,7%, οι άλλες μεγάλες πόλεις με 5,9% και οι υπόλοιπες περιοχές της χώρας με 5,7%.

Οι τιμές κινήθηκαν αυξητικά και το 2020, παρά το «πάγωμα» της οικονομίας λόγω της πανδημίας, με χαμηλότερο αλλά σημαντικό μέσο ρυθμό 4,5%. Μάλιστα, υψηλότερους ρυθμούς αύξησης της αξίας τους σημειώνουν τα διαμερίσματα παλαιότητας παρά τα νεόδμητα (ηλικίας κάτω των 5 ετών, που ξεκινούν βέβαια από υψηλότερο δείκτη τιμών).

Συνολικά μεταξύ 2018 και 2021, οι τιμές αγοράς κατοικίας έχουν αυξηθεί κατά 30% στην Αθήνα και κατά 20,8% πανελλαδικά.

Παρόλο που σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία της ΤτΕ το ύψος των τιμών κατοικίας, δεν έχει αγγίξει το ύψος των τιμών της περιόδου κορύφωσης της κτηματαγοράς (2006-2007), η ραγδαία αύξηση των τιμών τα τελευταία χρόνια είναι δυσανάλογη προς το επίπεδο των μισθών και του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών.10

Γ. Δυσμενείς οι συνθήκες για την απόκτηση – και τη διατήρηση – ιδιόκτητης κατοικίας

Οι σημαντικές μεταλλαγές στο μοντέλο παραγωγής και αγοράς κατοικίας ήδη από τα μέσα της δεκαετίας του 90’, με την είσοδο στο ευρώ, την απελευθέρωση στεγαστικού δανεισμού, την κατασκευαστική «έκρηξη» και την άνοδο των τιμών, έχουν επηρεάσει την πρόσβαση σε ιδιοκατοίκηση η οποία γίνεται όλο και πιο άνιση.11

Το μοντέλο πρόσβασης σε ιδιοκατοίκηση των προηγούμενων δεκαετιών αποσταθεροποιήθηκε ακόμη περισσότερο την περίοδο της κρίσης 12, λόγω της συρρίκνωσης των εισοδημάτων, του περιορισμού των δυνατοτήτων αποταμίευσης των νοικοκυριών και τις αυξημένες δυσκολίες πρόσβασης σε δανεισμό. Για παράδειγμα, εμπόδια αποτελούν η ανάγκη αυξημένων ιδίων κεφαλαίων, το ρίσκο της διακύμανσης των επιτοκίων, αλλά και η εισοδηματική επισφάλεια.

Έπειτα από δέκα και πλέον χρόνια συνεχιζόμενης κρίσης, με τις τιμές των οικιστικών ακινήτων να αυξάνονται ανησυχητικά και το στεγαστικό κόστος να γίνεται υπερβολικό για όλο και περισσότερα νοικοκυριά, η δυνατότητα διατήρησης της ήδη αποκτημένης ακίνητης περιουσίας (κυρίως της πρώτης κατοικίας) και, ακόμα περισσότερο, η δυνατότητα απόκτησης νέας ιδιόκτητης στέγης φαίνεται να απομακρύνονται σημαντικά τόσο για τις παλαιότερες, όσο κυρίως για τις νεότερες γενιές. Ως αποτέλεσμα, μελλοντικά, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης ενδέχεται να υποχωρήσει ακόμα περισσότερο.

Δ. Προστασία της πρώτης κατοικίας και της μικρής ιδιοκτησίας

Περισσότερο από ποτέ, κρίνεται σήμερα επιτακτική η ανάγκη για προστασία της ιδιόκτητης πρώτης κατοικίας με κοινωνικά δίκαιους όρους, μέσα από ολοκληρωμένες δημόσιες στεγαστικές πολιτικές. Στο πλαίσιο αυτό είναι σημαντική και η διαφύλαξη της κοινωνικής διασποράς της ιδιόκτητης στέγης και προστασία της μικρο-ιδιοκτησίας, περιορίζοντας διαδικασίες συγκεντροποίησης και κερδοσκοπικής εκμετάλλευσης της κατοικίας.

Παρόλο που σε ευρωπαϊκό επίπεδο δίνεται προτεραιότητα στην ανάπτυξη κοινωνικής, μη-κερδοσκοπικής και συνεταιριστικής κατοικίας ως απάντηση στην στεγαστική κρίση, χρειάζεται να αναπτυχθούν πολιτικές που θα επιτρέπουν την πρόσβαση σε οικονομικά προσιτή ιδιόκτητη πρώτη κατοικία, με κοινωνικά κριτήρια, στο πλαίσιο μιας ολοκληρωμένης κοινωνικής στεγαστικής πολιτικής (π.χ. με ευνοϊκούς όρους δανειοδότησης και εγγυοδοσίας, φοροαπαλλαγές κ.ά.).

Το ζήτημα έχει αναδειχθεί και στην Ελλάδα, καθώς διατυπώνονται απόψεις και προχωρούν κυβερνητικοί σχεδιασμοί για την επανενεργοποίηση μιας δημόσιας πολιτικής υποστήριξης νέων νοικοκυριών για αγορά πρώτης κατοικίας.

Προσοχή απαιτείται ώστε η επέκταση της πιστοδότησης να μην πυροδοτήσει έναν νέο κύκλο κερδοσκοπίας και ανόδου των τιμών κατοικίας που μπορεί να οδηγήσουν σε μη βιώσιμο δανεισμό και δυσβάσταχτη υπερχρέωση για τα νοικοκυριά.

Ο στεγαστικός τομέας θα πρέπει να προστατευτεί από την χρηματιστικοποίηση και τις επιθετικές κερδοσκοπικές επενδύσεις, προτάσσοντας την κατοικία ως δικαίωμα και όχι ως μέσο για την επίτευξη περισσότερου κέρδους, διαμορφώνοντας το κατάλληλο θεσμικό πλαίσιο και εργαλεία για την κατοχύρωση αυτού του δικαιώματος.

Παράλληλα, είναι σημαντικό να ενισχυθούν εναλλακτικές μορφές ιδιοκτησίας όπως οι συνεταιρισμοί, τα “κοινοτικά καταπιστεύματα γης” (CLT) και άλλες ενδιάμεσες και συνεργατικές μορφές ιδιοκτησίας.