4. Κενά κτίρια

Α. 14% κενές κατοικίες, 0% κοινωνική ενοικιαζόμενη κατοικία

Η Ελλάδα έχει ένα από τα μεγαλύτερα ποσοστά κενών κατοικιών στην Ευρώπη, με μεγάλες συγκεντρώσεις στα μεγάλα αστικά κέντρα. Η ύπαρξη μεγάλου αριθμού κενών κατοικιών σε κεντρικές περιοχές των πόλεων αλλά και η μη αξιοποίηση των διαθέσιμων κτιριακών πόρων είναι σκανδαλώδης, σε μια περίοδο όξυνσης των στεγαστικών προβλημάτων.

Το σύνθημα των ευρωπαϊκών κινημάτων κατοικίας “Κανένας άνθρωπος χωρίς σπίτι, κανένα σπίτι χωρίς ανθρώπους” συνοψίζει γλαφυρά το παράδοξο. Παράλληλα, τα κενά κτίρια και κατοικίες είναι ένας σημαντικός παράγοντας υποβάθμισης των περιοχών της πόλης και απαξίωσης υφιστάμενων αστικών πόρων που θα μπορούσαν να αξιοποιηθούν για την κάλυψη ευρύτερων κοινωνικών αναγκών.

Ειδικά για την Ελλάδα, που ιστορικά έχει μεγάλο πλεόνασμα οικιστικών και άλλων ακινήτων και ταυτόχρονα δεν έχει καθόλου κοινωνικό απόθεμα κατοικιών αλλά ούτε μηχανισμούς για την παραγωγή κοινωνικής κατοικίας, η αξιοποίηση των κενών ακινήτων θα μπορούσε να αποτελέσει βασικό άξονα για την ανάπτυξη της κοινωνικής στεγαστικής πολιτικής.

Παρόλο που υπάρχουν παραδείγματα πολιτικής και διαθέσιμοι πόροι που θα μπορούσαν να διατεθούν για την ενεργοποίηση του κενού κτιριακού αποθέματος με κοινωνικούς όρους, στην Ελλάδα δεν έχει προχωρήσει μια συστηματική αξιοποίησή τους ούτε σε επίπεδο μεμονωμένων κτιρίων και διαμερισμάτων, ούτε στο πλαίσιο ολοκληρωμένων αναπλάσεων γειτονιών.

Β. Μεγάλα ποσοστά κενών κατοικιών στα αστικά κέντρα

Με βάση τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, στην απογραφή του 2011 καταγράφηκαν, σε σύνολο 6.371.901 κανονικών κατοικιών, 897.968 κενές κατοικίες εκτός χρήσης, δηλαδή προς ενοικίαση, προς πώληση, προς κατεδάφιση ή για άλλο λόγο, αριθμός που αντιστοιχεί στο 14% των κατοικιών. Συνολικά οι μη-κατοικούμενες κατοικίες, που περιλαμβάνουν και τις εξοχικές και δευτερεύουσες κατοικίες, ήταν 2.249.813, αριθμός που αντιστοιχεί στο 35% του συνολικού οικιστικού αποθέματος της χώρας.1

Η ανάλυση των δεδομένων των απογραφών έχει αναδείξει τη γεωγραφική διαφοροποίηση του αποθέματος, ανάμεσα στα αστικά κέντρα -κυρίως της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, τις τουριστικές και παραθεριστικές περιοχές, και την εγκαταλελειμμένη ύπαιθρο. Όπως προκύπτει από τη συγκριτική μελέτη των δεδομένων των διαδοχικών απογραφών 1991, 2001, 2011 στο σχετικό άρθρο στο Athens Social Atlas, τα χαρακτηριστικά αυτά μεταβλήθηκαν σημαντικά, με τη μεγαλύτερη αύξηση να καταγράφεται μεταξύ του 2001 και 2011. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν τα μεγάλα ποσοστά κενών κατοικιών στα αστικά κέντρα, όπου οι εν λόγω κενές κατοικίες δεν μπορούν να θεωρηθούν παραθεριστικές.

Συγκεκριμένα, το 2011, το ποσοστό των κενών κατοικιών στον Δήμο της Αθήνας ήταν 31%, στον Δήμο Πειραιά 28% και στον Δήμο Θεσσαλονίκης 28,2%.

Ο αριθμός κενών διαμερισμάτων στην περιοχή της Αττικής αυξήθηκε κατά 77% το 2011 συγκριτικά με το 2001, ενώ μόνο στον Δήμο Αθηναίων τα κενά διαμερίσματα έφτασαν τις 132.000.

Επιμέρους καταγραφές έχουν γίνει και για άλλες κατηγορίες κτιρίων στην Αθήνα και άλλα αστικά κέντρα, όπως για το κενό κτιριακό απόθεμα και τα κλειστά καταστήματα στο κέντρο της Αθήνας, τα κενά και ερειπωμένα κτίρια στον Πειραιά ή τις κενές κατοικίες στην Θεσσαλονίκη.

Τέλος, ένα σημαντικό ποσοστό των ακινήτων που ανήκουν σε δημόσιους φορείς παραμένει κενό ή υποχρησιμοποιείται. Για παράδειγμα, σύμφωνα με στοιχεία του Υπ. Εργασίας (2017) οι φορείς κοινωνικής ασφάλισης διαθέτουν περίπου 1.120 κτίρια σε όλη την Ελλάδα, εκ των οποίων το 49% είναι κενά.2 Αντίστοιχα κενό παραμένει ένα μεγάλο ποσοστό ακινήτων ιδιοκτησίας του Υπ. Οικονομικών (κληροδοτήματα, κατασχέσεις, αγνώστου), ακίνητα που ανήκουν σε Δήμους ή σε Ιδρύματα και άλλα ΝΠΔΔ και ΝΠΙΔ.3

Γ. Η παραγωγή κατοικίας ως πυλώνας της οικονομίας

Η Ελλάδα έχει ένα μεγάλο πλεόνασμα κατοικιών σε σχέση με τον πληθυσμό της και μεγάλα ποσοστά πολυ-ιδιοκτησίας, δηλαδή ιδιοκτητών που κατέχουν περισσότερα από ένα ακίνητα.4

Στη Νότια Ευρώπη, η ύπαρξη μεγάλου αριθμού κενών κατοικιών και κτιρίων σχετίζεται με τον κομβικό ρόλο που έχει παίξει διαχρονικά η παραγωγή κατοικίας για την οικονομία. Τα νοικοκυριά συμμετείχαν ενεργά στις διαδικασίες παραγωγής κατοικιών επενδύοντας αποταμιεύσεις ή μέσω δανεισμού, όχι μόνο για την απόκτηση της πρώτης κατοικίας, αλλά και για παραθεριστική ή δεύτερη κατοικία. Έτσι, τα νοικοκυριά συχνά διαθέτουν περισσότερα ακίνητα που δεν αξιοποιούνται συστηματικά.

Παράλληλα, σημαντικές μεταλλαγές στο αναπτυξιακό μοντέλο της χώρας, οι διαφορετικές φάσεις αστικής μεγέθυνσης και οι αλλαγές στα πρότυπα διαβίωσης και εργασίας, έχουν αφήσει πολλά ανεκμετάλλευτα/κενά κτίρια γραφείων, υπηρεσιών, βιοτεχνιών και βιομηχανιών.

Η υπερπροσφορά νέων κατοικιών την περίοδο της κτηματομεσιτικής φούσκας (με κορύφωση το 2007), η αδυναμία επένδυσης για την επισκευή ακινήτων την περίοδο της κρίσης, αλλά και η απουσία θεσμικών εργαλείων και προγραμμάτων αναπλάσεων και επανάχρησης κτιρίων για την κάλυψη κοινωνικών αναγκών, έχουν οδηγήσει στην εγκατάλειψη πολύτιμων κοινωνικών πόρων.

Μπορούμε να πούμε ότι κάποιοι από τους πιο συνηθισμένους λόγους5 που παραμένουν κενά διαμερίσματα στα κέντρα των πόλεων είναι ότι:

• Χρησιμοποιούνται περιστασιακά ως δευτερεύουσα κατοικία από ιδιοκτήτες/τριες που κατοικούν στα προάστια ή σε άλλες πόλεις ή χώρες.
• Διατηρούνται κενές καθώς οι ιδιοκτήτες τους δεν ενδιαφέρονται να αποκτήσουν από αυτές συμπληρωματικό εισόδημα/δεν έχουν ανάγκη από συμπληρωματικό εισόδημα ή δεν θέλουν να επιβαρυνθούν με τυχόν προβλήματα που σχετίζονται με την ενοικίαση (κακή συνεργασία με ενοικιαστές, κακοπληρωτές, ανάγκες συντήρησης κλπ.), εν αναμονή μιας καλύτερης οικονομικής συγκυρίας.
• Ανήκουν σε πολλούς κληρονόμους ή σε κληρονόμους που κατοικούν στο εξωτερικό.
• Δεν μπορούν να τα νοικιάσουν γιατί είναι σε πολύ κακή κατάσταση και οι ιδιοκτήτες τους αδυνατούν ή δεν θέλουν να επενδύσουν για τη συντήρηση ή την επισκευή τους.
• Ειδικά για το κέντρο της Αθήνας ή και των άλλων μεγάλων πόλεων, πολλές κενές κατοικίες ανήκουν σε ιδρύματα, φορείς, κληροδοτήματα ή και στο δημόσιο.
• Τέλος, θα πρέπει να αναφέρουμε ότι ένας σημαντικός αριθμός ακινήτων καταγράφονται ως κενά χωρίς να είναι πραγματικά κενά, είτε γιατι κατοικούνται παράτυπα (χωρίς ενοικιαστήριο) είτε γιατί χρησιμοποιούνται για άλλη αδήλωτη δραστηριότητα (π.χ. επαγγελματική στέγη ή πιο πρόσφατα airbnb).

Είναι σαφές ότι, για να μπορέσουν να αξιοποιηθούν οι κενές κατοικίες και τα κενά κτίρια, υπάρχει ανάγκη για μία συστηματική έρευνα σχετικά με τον πραγματικό αριθμό και τα χαρακτηριστικά τους, καθώς επίσης σχετικά με τους λόγους για τους οποίους οι ιδιοκτήτες/ριες τους τα διατηρούν κενά.

Πολλοί δήμοι και Τοπικές Αυτοδιοικήσεις έχουν αναπτύξει μηχανισμούς εντοπισμού των κενών κατοικιών σε συνεργασία με τις κοινωφελείς υπηρεσίες, κυρίως ηλεκτροδότησης και υδροδότησης, οι οποίες διαθέτουν στοιχεία για ακίνητα με μηδενική ή πολύ χαμηλή κατανάλωση που ενδεχομένως είναι κενά (Βαρκελώνη, Βαλλωνία) ή μέσω της συγκέντρωσης πληροφοριών από πολίτες (Σκωτία, Ηνωμένο Βασίλειο).

Στη μελέτη για την Οικονομικά Προσιτή Κατοικία του ΑΠΘ, αξιοποιήθηκαν στοιχεία από τον ΔΕΔΔΗΕ σχετικά με τις διακοπές ηλεκτροδοτήσεων ώστε να εντοπιστούν πιθανά κενά ακίνητα.

Στην μητροπολιτική περιοχή Θεσσαλονίκης εντοπίστηκαν 37.235 διακοπές σε ακίνητα με πρότερη οικιστική χρήση (48% του συνόλου των διακοπών), εκ των οποίων τα 14.800-16.400 (42-43%) στον Δήμο Θεσσαλονίκης. Αυτές οι μεθοδολογίες πρέπει να συνοδεύονται από επιτόπια έρευνα ή άλλες πηγές πληροφόρησης για να επιβεβαιωθεί η κατάσταση του ακινήτου.

Ερώτημα παραμένει η επίδραση που έχει η αύξηση των επενδύσεων στα ακίνητα των τελευταίων χρόνων, και ιδιαίτερα στα αστικά κέντρα, με την αλλαγή χρήσης πολλών κτιρίων για τουριστική εκμετάλλευση και τη μετατροπή τους σε βραχυχρόνιες μισθώσεις. Η επικαιροποίηση των στοιχείων με την απογραφή του 2021, παρά τις αδυναμίες στην διαδικασία καταγραφής, ενδέχεται να αποτυπώσει τις αλλαγές στον αριθμό ή τα χαρακτηριστικά των κενών ακινήτων.

Δ. Αξιοποίηση των κενών και αναξιοποίητων ακινήτων

Σχετικά πρόσφατες μελέτες της FEANTSA αναδεικνύουν το ζήτημα και διεκδικούν την αξιοποίηση των κενών ακινήτων για την αντιμετώπιση των οξυμένων στεγαστικών αναγκών.6

Ανάλογα με τα τοπικά χαρακτηριστικά και αίτια του φαινομένου, έχουν αναπτυχθεί διαφορετικές προσεγγίσεις και στρατηγικές, όπως η επιβολή προστίμων και φορολογίας, η υποχρέωση διάθεσης των κλειστών κατοικιών (για μεγάλους ιδιοκτήτες)7, κίνητρα για την επισκευή και ενοικίαση, προγράμματα επανάχρησης κτιρίων άλλων χρήσεων (βιομηχανικά κτίρια, κτίρια γραφείων, δημόσια κτίρια κ.ά.) και μετατροπής τους σε κατοικίες.

Οι προτεινόμενες λύσεις έχουν εκ των πραγμάτων τοπικό χαρακτήρα, παρόλα αυτά μια σειρά από εργαλεία και προσεγγίσεις μπορούν να συνεισφέρουν στη διαμόρφωση αντίστοιχων μηχανισμών και στην Ελλάδα, όπως για παράδειγμα η δημιουργία υπηρεσιών διαμεσολάβησης μεταξύ ιδιοκτητών/ριών και δικαιούχων στεγαστικής υποστήριξης, με κίνητρα και εγγυήσεις για μικρο-ιδιοκτήτες ή ευρύτερες συμπράξεις με μεγαλύτερους ιδιοκτήτες (δημόσιους φορείς, ιδρύματα, εκκλησία, τράπεζες κλπ) για την εφαρμογή προγραμμάτων οικονομικά προσιτής κατοικίας.8  Σε παρόμοια κατεύθυνση, ο Δήμος της Θεσσαλονίκης έχει ξεκινήσει την προσπάθεια διαμόρφωσης ενός μηχανισμού εντοπισμού και αξιοποίησης κενών ακινήτων που ανήκουν σε ιδιώτες και δημόσιους φορείς για την παροχή οικονομικά προσιτής κατοικίας ακολουθώντας το μοντέλο των Κοινωνικών Υπηρεσιών Μίσθωσης.

Η συζήτηση στην Ελλάδα εστιάζεται περισσότερο στα προβλήματα ενεργοποίησης ιδιωτικών κεφαλαίων και την απουσία εργαλείων και διοικητικών μηχανισμών για την επισκευή ερειπωμένων, εγκαταλειμμένων και διατηρητέων κτιρίων. Το 2014 κατατέθηκε το Σχέδιο Νόμου για τα εγκαταλειμμένα, κενά και αγνώστου ιδιοκτήτη ακίνητα9, που βασίστηκε σε μελέτη του Πανεπιστημίου Θεσσαλίας, το οποίο δεν προχώρησε.

Ένα νέο θεσμικό πλαίσιο είναι υπό διαμόρφωση, για τη δημιουργία μητρώου κενών ακινήτων ανά Δήμο και πλαισίου απόκτησης και αξιοποίησης από ιδιωτικό ή δημόσιο ειδικό φορέα αποκατάστασης. Και στις δύο προσεγγίσεις δεν φαίνεται να μπαίνει η παράμετρος του κοινωνικού οφέλους ως ανταπόδοση προς την προσπάθεια και πιθανή δημόσια χρηματοδότηση της αναβάθμισης ιδιωτικών περιουσιών.

Από την άλλη, εν μέσω όξυνσης των στεγαστικών αναγκών, διατυπώνονται αιτήματα ιδιαίτερα από τη μεριά των δήμων για απόκτηση και αξιοποίηση των αγνώστου ιδιοκτήτη ακινήτων με σκοπό την εφαρμογή στεγαστικών προγραμμάτων. Η ανάγκη για αξιοποίηση των εγκαταλελειμμένων κτιρίων στον Δήμο Αθηναίων, και για τη δημιουργία κοινωνικής κατοικίας, (σε συνδυασμό με απελευθέρωση χώρων μέσω κατεδαφίσεων) επισημάνθηκε με έμφαση σε συνέδριο για την ανάπτυξη της κτηματαγοράς στην Ελλάδα (Οκτώβριος 2021), χωρίς όμως να είναι σαφές σε ποια ευρύτερη στρατηγική εντάσσεται και με ποια διαδικασία θα συμβεί αυτό. Αντίθετα, η επίκληση της κοινωνικής κατοικίας στο πλαίσιο συζητήσεων που αφορούν αναγγελίες αστικών αναπλάσεων και παρεμβάσεων με σημαντικές επιπτώσεις στην καθημερινότητα και τη δομή του κέντρου της Αθήνας (όπως είναι η μετεγκατάσταση 9 υπουργείων στην ΠΥΡΚΑΛ ή η προσέλκυση τουριστικών επενδύσεων σε πληθώρα ακινήτων του κέντρου), μετατρέπει τον στόχο της στεγαστικής πολιτικής περισσότερο σε άλλοθι, παρά σε επείγουσα προτεραιότητα για τη δημόσια πολιτική.

Η ευρωπαϊκή στρατηγική “Renovation Wave” 10 για την ενεργειακή αναβάθμιση του γερασμένου αποθέματος των ευρωπαϊκών πόλεων και την αντιμετώπιση της ενεργειακής φτώχειας είναι μια σημαντική ευκαιρία για την παρέμβαση στο αδρανές απόθεμα με κοινωνικούς όρους.

Παρόλο που έχει τεθεί το αίτημα της συμπληρωματικότητας κοινωνικών και ενεργειακών/κλιματικών στόχων στο πλαίσιο των ευρωπαϊκών -δημόσιων- χρηματοδοτήσεων για την αναβάθμιση των κτιρίων, κάτι τέτοιο δεν υιοθετήθηκε δεσμευτικά από την Ευρωπαϊκή Ένωση και εναπόκειται στον σχεδιασμό των κρατών μελών. Στην Ελλάδα, οι μέχρι τώρα κυβερνητικοί σχεδιασμοί έχουν δεσμεύσει ελάχιστους πόρους στο πλαίσιο στοχευμένων στεγαστικών πολιτικών και πολιτικών αστικής αναβάθμισης11 ενώ ο τρόπος που εφαρμόζεται μέχρι τώρα η πολιτική αναβάθμισης οικιστικών ακινήτων έχει αρκετά προβλήματα.12