1. Ενοίκια

A. Ενοίκια στα ύψη

Το ζήτημα της αύξησης των τιμών των ενοικίων, σε συνδυασμό με την συνολικότερη αύξηση των στεγαστικών δαπανών και του κόστους διαβίωσης, αποτελούν πλέον μια από τις μεγαλύτερες ανησυχίες των πολιτών, και ιδιαίτερα των νέων. 1

Η πρόσβαση σε ενοικιαζόμενη κατοικία γίνεται όλο και πιο δύσκολη καθώς οι τιμές ενοικίασης είναι πολύ υψηλές σε σχέση με τα εισοδήματα και τους μισθούς, με συνεχείς αυξητικές τάσεις τα τελευταία χρόνια. Ιδιαίτερα για τους/τις χαμηλόμισθους/ες εργαζόμενους/ες κοντά στον κατώτατο μισθό και τα νοικοκυριά με χαμηλό εισόδημα, η αναλογία ενοικίου/μισθού είναι απαγορευτική. 2

Επιπλέον, οι αυξανόμενες δυσκολίες πρόσβασης σε ιδιόκτητη κατοικία και ο περιορισμός των δυνατοτήτων των οικογενειών να υποστηρίξουν τα νεότερα μέλη τους, αυξάνουν την σημασία του ενοικιαζόμενου τομέα για τις νεότερες γενιές, τους μετανάστες/ριες και ευρύτερα όσες/ους δεν έχουν ιδιόκτητη κατοικία ή δυνατότητα αξιοποίησης κάποιου οικογενειακού περιουσιακού στοιχείου.

Η υπερβολική αύξηση των ενοικίων δεν αφορά μόνο την Ελλάδα. Σε όλη την Ευρώπη καταγράφεται από το 2010 μια σημαντική αύξηση των τιμών αγοράς και ενοικίων. Η μείωση της παραγωγής κατοικίας την περίοδο της κρίσης, αλλά κυρίως η αύξηση των κερδοσκοπικών επενδύσεων στα ακίνητα, η χρηματιστικοποίηση της κατοικίας και οι πιέσεις από την τουριστική χρήση του οικιστικού αποθέματος θεωρούνται οι βασικοί λόγοι.

Στην Ελλάδα, το πρόβλημα είναι ιδιαίτερα έντονο στον Δήμο της Αθήνας και τα μεγάλα αστικά κέντρα, σε περιοχές με αυξημένη τουριστική κίνηση, αλλά και σε μικρότερες πόλεις με φοιτητικό πληθυσμό ή και πληθυσμό εποχιακών και προσωρινών εργαζόμενων που αναγκαστικά μετακομίζουν για λόγους εργασίας (πχ. αναπληρωτές/τριες εκπαιδευτικοί κλπ).

Η αναζήτηση σπιτιού προς ενοικίαση έχει καταντήσει εφιάλτης, ενώ συχνά τα διαθέσιμα σπίτια είναι σε πολύ κακή κατάσταση, χωρίς θέρμανση, με υγρασίες, και άλλα προβλήματα που τα καθιστούν σχεδόν ακατάλληλα προς κατοίκηση.

Β. Το 79,2% επιβαρύνεται υπερβολικά από τις στεγαστικές δαπάνες

Στην Ελλάδα, το 20% των νοικοκυριών κατοικεί σε ενοικιαζόμενη κατοικία. Το ποσοστό αυτό κυμαίνεται κοντά στον ευρωπαϊκό μέσο όρο, που είναι 22,2%.3

Το ποσοστό των ενοικιαστών/τριών αυξάνει σημαντικά στα αστικά κέντρα. Συγκεκριμένα, στον Δήμο Αθηναίων με βάση τα στοιχεία της τελευταίας απογραφής (2011) το 38% των νοικοκυριών κατοικούσε σε ενοίκιο, ενώ σε ορισμένες περιοχές το ποσοστό φτάνει και το 50%. Αντίστοιχη είναι η εικόνα και στους άλλους μεγάλους δήμους της χώρας.

Όπως αποτυπώνεται στα στοιχεία της απογραφής του 2011, το 63,16% των νοικοκυριών στο ενοίκιο είναι ηλικίας 15-44, ενώ στις ίδιες ηλικίες το ποσοστό σε ιδιοκατοίκηση είναι μόλις 23,10%.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ σχετικά με το κόστος κατοικίας, οι ενοικιαστές/τριες είναι η ομάδα που αντιμετωπίζει τα μεγαλύτερα προβλήματα. Το 79,2% των ενοικιαστών/τριών επιβαρύνεται υπερβολικά από τις στεγαστικές δαπάνες, έναντι του 21,15% των ιδιοκατοίκων. Ως εκ τούτου, οι στεγαστικές δαπάνες αποτελούν έναν παράγοντα που συνεισφέρει σημαντικά στην αύξηση των ανισοτήτων. 4

Παράλληλα, οι ενοικιαστές/τριες διαβιούν σε χειρότερες συνθήκες. Το 35,3% των ενοικιαστών/τριών ζει σε κατοικία με στενότητα χώρου, έναντι 28,05% των ιδιοκατοίκων. Οι ενοικιαστές/τριες αντιμετωπίζουν σε μεγαλύτερο ποσοστό συνθήκες σοβαρής στεγαστικής αποστέρησης (severe housing deprivation) λόγω ελλείψεων βασικών ανέσεων: 8,6% των νοικοκυριών σε ενοικιαζόμενη κατοικία, έναντι 4,9% σε ιδιόκτητη χωρίς δάνειο και 6,2% σε ιδιόκτητη με δάνειο.

Ο ενοικιαζόμενος τομέας συγκεντρώνει μεγάλα ποσοστά επισφάλειας, καθώς στεγάζει μεγάλο μέρος ευάλωτων και οικονομικά αδύναμων ομάδων του πληθυσμού. O κίνδυνος φτώχειας είναι υψηλότερος στον ενοικιαζόμενο τομέα. Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, σε κίνδυνο φτώχειας βρίσκεται το 18,5% των νοικοκυριών που μένει σε ενοίκιο, έναντι 17,4% σε ιδιόκτητη κατοικία.

Μέχρι πρόσφατα στις έρευνες EU-SILC της ΕΛΣΤΑΤ το ποσοστό των φτωχών νοικοκυριών σε ενοίκιο με τιμές αγοράς ήταν σταθερά μεγαλύτερο από τα μη-φτωχά νοικοκυριά. Συγκεκριμένα, το 2011 το 20,8% των φτωχών νοικοκυριών κατοικούσε σε ενοίκιο, έναντι του 16,3% των μη-φτωχών, ποσοστά που αυξήθηκαν το 2015 σε 25,1% για τα φτωχά νοικοκυριά και σε 18,4% για τα μη-φτωχά. Μια αναλογία που τείνει να εξομοιωθεί τα τελευταία χρόνια (το 2020 σε ενοίκιο με τιμές αγοράς κατοικούσε το 19,6% φτωχών έναντι 20,1% μη-φτωχών νοικοκυριών), αντανακλώντας ενδεχομένως τις μεγαλύτερες δυσκολίες πρόσβασης σε ενοικιαζόμενη κατοικία των φτωχών νοικοκυριών ή τη στροφή των μεσαίων και ανώτερων εισοδημάτων προς την ενοικιαζόμενη κατοικία.5

Σε μεγάλο ποσοστό η ενοικιαζόμενη κατοικία συγκεντρώνεται στις περιοχές με το παλαιότερο απόθεμα κατοικιών, με τις μεγαλύτερες ανάγκες συντήρησης, ενεργειακής αναβάθμισης και αναβάθμισης υποδομών. Σημαντικό έλλειμμα για την παρακολούθηση του ενοικιαζόμενου τομέα και της κατανόησης των δυσκολιών που αντιμετωπίζουν οι ενοικιαστές/τριες είναι η έλλειψη στοιχείων για τα νοικοκυριά σε κρίση (που δεν μπορούν περιστασιακά ή σταθερά να πληρώσουν το ενοίκιο), και για τις διαδικασίες έξωσης που είναι σε εξέλιξη ή έχουν τελεσιδικήσει λόγω χρεών.6

Όπως προκύπτει από την ανάλυση του Πανελλαδικού Κτηματομεσιτικού Δικτύου E-Real Estates των στοιχείων της ΕΛΣΤΑΤ σχετικά με τη μεταβολή των τιμών ενοικίων κατοικίας7, μετά τη σημαντική υποχώρηση των τιμών την περίοδο 2012- 2017 (κατά 25%), οι τιμές άρχισαν να ανεβαίνουν ετησίως από το 2018 κατά 8,4%, 10% το 2019, 5,8%-6,7% το 2020, ενώ η πρόβλεψη για το 2021 είναι κοντά στο 7%.

Σύμφωνα με δεδομένα κτηματομεσιτικών γραφείων και αγγελιών τα τελευταία χρόνια καταγράφεται αύξηση από 30% έως και 50% σε κάποιες περιοχές της Αθήνας και δήμους της Αττικής. Αντίστοιχες αυξήσεις έχουν σημειωθεί και στη Θεσσαλονίκη, και σε μικρότερο βαθμό σε άλλα αστικά κέντρα.8

Στο κέντρο της Αθήνας, όπου καταγράφονται και οι μεγαλύτερες αυξήσεις, οι τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί κατά 20%-30% κατά μέσο όρο την τελευταία τριετία, ενώ στις περιοχές εκτός του κέντρου η αντίστοιχη άνοδος εκτιμάται ότι κινήθηκε πέριξ του 10%- 15%.

Σε μια άλλη έρευνα της ίδιας εταιρείας, εκτιμάται ότι περίπου τα ⅔ των κατοικιών που βρίσκονται στο κέντρο της Αθήνας έχουν μίσθωμα πάνω από 600 ευρώ, ενώ σχεδόν στην πλειοψηφία τους, τα οικονομικότερα ακίνητα έχουν κατασκευαστεί έως το 1980.

Γ. Αδυναμία πρόσβασης σε ιδιόκτητη κατοικία

Η αύξηση των τιμών ενοικίασης αποδίδεται σε πολλαπλούς παράγοντες. Από τη μία η συγκυρία με την πανδημία και την τουριστικοποίηση του οικιστικού αποθέματος και από την άλλη μακροπρόθεσμοι και δομικοί παράγοντες, όπως οι ευρύτερες αλλαγές στην οικονομία και το παραγωγικό μοντέλο αλλά και οι σημαντικές αλλαγές στη δομή της ιδιοκτησίας των οικιστικών ακινήτων με την αύξηση των επενδύσεων στην αγορά κατοικίας.

Για την Ελλάδα βασικοί λόγοι θεωρούνται:

• Η αύξηση της ζήτησης για ενοικιαζόμενη κατοικία, καθώς υπάρχει αδυναμία πρόσβασης σε ιδιόκτητη κατοικία, λόγω της συρρίκνωσης των διαθέσιμων εισοδημάτων, του περιορισμού των αποταμιεύσεων των νοικοκυριών, της δυσκολίας πρόσβασης σε δανεισμό, αλλά και τη σημαντική ανάκαμψη των τιμών κατοικίας τα τελευταία χρόνια.
• Η επανενεργοποίηση του οικοδομικού κλάδου και της κτηματομεσιτικής αγοράς μετά από σχεδόν μια δεκαετία κατάρρευσης και στασιμότητας, που συνοδεύτηκε από μείωση των τιμών ενοικίασης την περίοδο της οικονομικής ύφεσης. Ενώ, πιο πρόσφατα, η σημαντική αύξηση του κόστους οικοδομής επηρεάζει και το κόστος της κατοικίας.
• Η περιορισμένη προσφορά νέων κατοικιών λόγω της προηγούμενης αδράνειας. Ιδιαίτερα για τις κεντρικές περιοχές της Αθήνας, η μειωμένη προσφορά ακινήτων σε σχέση με τη ζήτηση οφείλεται στην έλλειψη επενδύσεων για τη συντήρηση και αναβάθμιση του αποθέματος τα προηγούμενα χρόνια και τη δέσμευση κατοικιών για εμπορευματική ή τουριστική εκμετάλλευση.
• Η ανάπτυξη της οικονομίας της πλατφόρμας που διευκόλυνε την επέκταση των βραχυχρόνιων μισθώσεων και την τουριστική και εμπορευματική αξιοποίηση του διάσπαρτου και διαφοροποιημένου οικιστικού αποθέματος.
• Η στροφή του συσσωρευμένου διεθνούς και εγχώριου κεφαλαίου στην κτηματομεσιτική αγορά και την εντατικότερη εκμετάλλευση του οικιστικού αποθέματος. Η δραστηριότητα αυτή ενισχύεται από σημαντικές μεταλλαγές στο θεσμικό πλαίσιο διαχείρισης των ακινήτων, τις πολιτικές προσέλκυσης των επενδύσεων (Golden Visa κ.α.), την απελευθέρωση της δευτερογενούς αγοράς μη-εξυπηρετούμενων δανείων, τους ευρύτερους σχεδιασμούς για τη μητροπολιτική περιοχή της Αθήνας, και συνολικά τη δραστηριοποίηση νέων μεγαλύτερης κλίμακας επιχειρηματικών και θεσμικών παικτών στην αγορά ακινήτων.

Οι αυξανόμενες δυσκολίες πρόσβασης σε οικονομικά προσιτή κατοικία έχουν άμεση σχέση και με την διαχρονική απουσία μιας σταθερής πολιτικής για την πρόσβαση σε ενοικιαζόμενη στέγη και την προστασία των ενοικιαστών/ριών. Σε αντίθεση με τις ευρωπαϊκές συστάσεις για ισότιμη ή ουδέτερη αντιμετώπιση των καθεστώτων ενοίκησης (tenure neutrality) ως προς την προστασία και τις δημόσιες δαπάνες, υπάρχει μια σαφής προτεραιότητα προς τη στήριξη της ιδιοκατοίκησης με άμεσες και έμμεσες παροχές.

Η προσφορά και διαθεσιμότητα της ενοικιαζόμενης στέγης βασίζεται κατά κύριο λόγο στις επενδυτικές στρατηγικές των μικροϊδιοκτητών και παραμένει ένας τομέας που παρακολουθείται, ρυθμίζεται και ελέγχεται ελάχιστα. Παράλληλα απουσιάζουν εντελώς πολιτικές για την προσφορά οικονομικά προσιτής ενοικιαζόμενης κατοικίας (κοινωνικής, μη-κερδοσκοπικής, συνεταιριστικής).

Δ. Παρεμβάσεις για οικονομικά προσιτά ενοίκια 

Η αύξηση των τιμών των ενοικίων σε όλη την Ευρώπη έχει εντείνει την συζήτηση για την ανάγκη δημόσιας παρέμβασης. Πρόσφατα το Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο υιοθέτησε μια έκθεση για την αξιοπρεπή και οικονομικά προσιτή κατοικία και προχωρά στην επεξεργασία οδηγίας και μέτρων. Το ζήτημα αναδεικνύει και το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο σε πρόσφατη μελέτη.

Ευρωπαϊκοί φορείς για το δικαίωμα στη στέγη, προτείνουν τη ρύθμιση του ενοικιαζόμενου τομέα (FEANTSA 2021) και την ανάπτυξη ενός “Ηθικού τομέα ενοικίων” (FEANTSA 2018), την ανάγκη ρύθμισης των βραχυχρόνιων μισθώσεων, αλλά και τον περιορισμό της εμπορευματικής εκμετάλλευσης του οικιστικού αποθέματος από μεγάλους επενδυτές.

Στο πλαίσιο αυτό, έχει αναθερμανθεί και η συζήτηση για την ανάγκη ρύθμισης των ενοικίων (rent control, rent cap) με νομοθετικές παρεμβάσεις9. Η ανεξέλεγκτη ανοδική πορεία των τιμών έχει οδηγήσει σε προσπάθειες για νέες θεσμικές παρεμβάσεις, όπως για παράδειγμα ο περιορισμός της αύξησης των ενοικίων στον νόμο της περιφέρειας της Καταλονίας του 2020 (μέτρο που ενσωματώθηκε στο νόμο κατοικίας της Ισπανίας του 2021) ή η επαναφορά του ελέγχου των ανατιμήσεων στο Βερολίνο. Προσπάθειες που βρέθηκαν αντιμέτωπες με ισχυρές αντιδράσεις, και δυστυχώς ακυρώθηκαν και οι δύο από το συνταγματικό δικαστήριο της χώρας τους προκαλώντας εκ νέου αβεβαιότητα στους ενοικιαστές/τριες και νέο κύκλο ανατιμήσεων.

Στην Ελλάδα η σχετική συζήτηση δεν είναι πολύ ανεπτυγμένη, όμως σταδιακά το θέμα εμφανίζεται όλο και πιο συχνά στον δημόσιο διάλογο και τα μέσα ενημέρωσης.

Σε αντίθεση με άλλες χώρες της Ευρώπης, στην Ελλάδα δεν αναπτύχθηκαν ιστορικά ισχυρά συνδικάτα ή σύλλογοι ενοικιαστών/τριών, με αποτέλεσμα να μην υπάρχουν και ισχυρά κινήματα ή διεκδικήσεις για το θέμα αυτό. Περιορισμένη παρέμβαση έχει ο Πανελλήνιος Σύλλογος Προστασίας Ενοικιαστών, ενώ στην Αθήνα πρόσφατα το θέμα έχει αναδειχθεί από κινήματα πολιτών.

Η όξυνση των στεγαστικών προβλημάτων έχει ενεργοποιήσει και τον πολιτικό διάλογο, με διαδοχικές ανακοινώσεις σχετικά με την πρόθεση υιοθέτησης μέτρων από την μεριά της κυβέρνησης, και την κατάθεση προτάσεων από την μεριά της αντιπολίτευσης. Οι προτάσεις αφορούν κυρίως την επανενεργοποίηση παροχών αντίστοιχων με αυτών των προγραμμάτων του ΟΕΚ, την ανάπτυξη του κοινωνικού ενοικιαζόμενου τομέα κατοικίας και την επιδότηση ενοικίου.

Προτάσεις διατυπώνονται και από την μεριά της τοπικής αυτοδιοίκησης, ενώ ενδιαφέρον παρουσιάζει η προσπάθεια του Δήμου Θεσσαλονίκης για τη δημιουργία ενός στεγαστικού φορέα που θα λειτουργεί στα πρότυπα των κοινωνικών εταιρειών μίσθωσης.