Η αύξηση των τιμών ενοικίασης αποδίδεται σε πολλαπλούς παράγοντες. Από τη μία η συγκυρία με την πανδημία και την τουριστικοποίηση του οικιστικού αποθέματος και από την άλλη μακροπρόθεσμοι και δομικοί παράγοντες, όπως οι ευρύτερες αλλαγές στην οικονομία και το παραγωγικό μοντέλο αλλά και οι σημαντικές αλλαγές στη δομή της ιδιοκτησίας των οικιστικών ακινήτων με την αύξηση των επενδύσεων στην αγορά κατοικίας.
Για την Ελλάδα βασικοί λόγοι θεωρούνται:
Οι αυξανόμενες δυσκολίες πρόσβασης σε οικονομικά προσιτή κατοικία έχουν άμεση σχέση και με την διαχρονική απουσία μιας σταθερής πολιτικής για την πρόσβαση σε ενοικιαζόμενη στέγη και την προστασία των ενοικιαστών/ριών. Σε αντίθεση με τις ευρωπαϊκές συστάσεις για ισότιμη ή ουδέτερη αντιμετώπιση των καθεστώτων ενοίκησης (tenure neutrality) ως προς την προστασία και τις δημόσιες δαπάνες, υπάρχει μια σαφής προτεραιότητα προς τη στήριξη της ιδιοκατοίκησης με άμεσες και έμμεσες παροχές.
Η προσφορά και διαθεσιμότητα της ενοικιαζόμενης στέγης βασίζεται κατά κύριο λόγο στις επενδυτικές στρατηγικές των μικροϊδιοκτητών και παραμένει ένας τομέας που παρακολουθείται, ρυθμίζεται και ελέγχεται ελάχιστα. Παράλληλα απουσιάζουν εντελώς πολιτικές για την προσφορά οικονομικά προσιτής ενοικιαζόμενης κατοικίας (κοινωνικής, μη-κερδοσκοπικής, συνεταιριστικής).
Με το ξέσπασμα της πανδημίας και την επακόλουθη παγκόσμια παύση του τουρισμού, οι κρατήσεις ακινήτων μειώθηκαν αλλά σταδιακά ξεκίνησαν να ανακάμπτουν. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αποδείχτηκαν ανθεκτικές, ευέλικτες και ελκυστικές, καθώς κατάφεραν να ανταποκριθούν, περισσότερο από τα παραδοσιακά τουριστικά καταλύματα, στη νέα ζήτηση των επισκεπτών για «ασφαλείς» τουριστικούς προορισμούς και χώρους φιλοξενίας. Στην έκθεση που δημοσίευσε για τα οικονομικά μεγέθη της κατά το τρίτο τρίμηνο του 2021, η εταιρεία Airbnb ανακοίνωσε τα υψηλότερα έσοδα στην ιστορία της. Συγκεκριμένα, τα καθαρά έσοδά της για το μέχρι στιγμής πιο κερδοφόρο τρίτο τρίμηνο του 2021 έφτασαν τα 834 εκατομμύρια δολάρια, 280% υψηλότερα από αυτά κατά το τρίτο τρίμηνο του 2020 και 213% υψηλότερα από αυτά κατά το τρίτο τρίμηνο του 2019.
Εν τω μεταξύ, η αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων επεκτείνεται, συμπεριλαμβάνοντας πια και τις λεγόμενες «μεσοπρόθεσμες μισθώσεις». Ο νέος αυτός τύπος μίσθωσης συνδέεται μεταξύ άλλων με τη σύγχρονη ψηφιακότητα και τη διάδοση της τηλεργασίας και τους περίφημους «ψηφιακούς νομάδες» (digital nomads) που μπορούν με το laptop τους να εργάζονται από οποιοδήποτε μέρος του κόσμου, μισθώνοντας σε διαφορετική κάθε φορά τοποθεσία την προσωρινή κατοικία τους.
H εκρηκτική ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Ελλάδα οφείλεται σε μια σειρά από λόγους. Αρχικά αναπτύχθηκαν στο πλαίσιο της πολυεπίπεδης κρίσης που αποτέλεσε και κρίση στεγαστική. Η επισφάλεια, ανεργία, και το “βάρος” της ιδιόκτητης κατοικίας, συνέπεσαν με την αυξημένη ζήτηση για τουριστικά καταλύματα. Ο τουρισμός στην Ελλάδα είδε μια τεράστια αύξηση από το 2013, ακολουθώντας τις διεθνείς τάσεις «υπερτουρισμού» και τη στροφή προς την αναζήτηση «αυθεντικών εμπειριών» και την πρόσκληση των τουριστών να «ζήσουν σαν ντόπιοι» (live like a local) στις περιοχές που επισκέπτονται, κάτι που έγινε και σλόγκαν των εταιρειών βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Επιπλέον η τουριστική ταυτότητα της Αθήνας μεταλλάσσεται από ενδιάμεση στάση από και προς παραδοσιακούς τουριστικούς προορισμούς, κυρίως νησιωτικούς και κυρίως κατά τους θερινούς μήνες, σε έναν «city break» προορισμό για ολόκληρο τον χρόνο. Σε αυτό συνετέλεσε και η καμπάνια του Ελληνικού Οργανισμού Τουρισμού με τίτλο «Visit Greece, a 365 day destination» που επιχειρεί να επιμηκύνει την τουριστική περίοδο σε όλη τη διάρκεια του χρόνου ενώ αντίστοιχες στοχεύσεις χαρακτηρίζουν και τους σχεδιασμούς του Συνδέσμου Ελληνικών Τουριστικών Επιχειρήσεων για τον τουρισμό μέχρι το 2030.
Ειδικά στα πρώτα στάδια ανάπτυξής τους, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις πρόσφεραν σε αρκετούς μεμονωμένους ιδιοκτήτες/ριες την ευκαιρία για απόκτηση ενός συμπληρωματικού εισοδήματος. Ωστόσο, η τοποθεσία ενός Airbnb ακινήτου αποτελεί κρίσιμη παράμετρο για τα έσοδα που αυτό μπορεί να αποφέρει. Στις πιο κεντρικές περιοχές του Δήμου Αθηναίων με καλή συγκοινωνία και κοντά σε τουριστικά αξιοθέατα, οι μέσες τιμές βραχυχρόνιας μίσθωσης ξεπερνούν τα 80 ευρώ ενώ στις πιο απομακρυσμένες περιοχές δεν υπερβαίνουν τα 40 ευρώ. Έτσι, ενώ για κάποιους/ες οι βραχυχρόνιες μισθώσεις κομίζουν ένα χαμηλό αλλά ζωτικής σημασίας πρόσθετο εισόδημα, για άλλους μπορούν να αποτελέσουν νέα πηγή αρκετά υψηλών εισοδημάτων.
Τα τελευταία χρόνια, τα ακίνητα βραχυχρόνιων μισθώσεων συγκεντρώνονται σε όλο και λιγότερα χέρια. Στο Δήμο της Αθήνας, οι οικοδεσπότες που καταχωρούν στην πλατφόρμα περισσότερα από δύο ακίνητα αυξάνονται διαρκώς, αγγίζοντας το 62,5%. Ταυτόχρονα, στην αγορά των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων δραστηριοποιούνται όλο και περισσότερες εταιρείες διαχείρισης που φτάνουν να συγκεντρώνουν δεκάδες ή και εκατοντάδες ακίνητα, όπως χαρακτηριστικά η εταιρεία Mint που διαθέτει 350 ακίνητα.
Η αύξηση αυτή αναδεικνύει την βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων σε ένα νέο και πολλά υποσχόμενο πεδίο κερδοσκοπίας επί των ακινήτων. Είναι χαρακτηριστικό το γεγονός πως η αύξηση των εταιρειών που δραστηριοποιούνται στην αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων οδήγησε κατά το 2021 στην δημιουργία του Συνδέσμου Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων (STAMA) με σκοπό την προάσπιση των συμφερόντων τους.
Η αύξηση της εμπλοκής εταιρειών αναδεικνύει επίσης την ολοένα και πιο αυξανόμενη “επαγγελματοποίηση” της δραστηριότητας των βραχυχρόνιων μισθώσεων αλλά και την αύξηση του ανταγωνισμού που πιέζει ιδιαίτερα και σταδιακά εκτοπίζει τους μικρούς “παίκτες” της αγοράς.
Οι παραπάνω εξελίξεις επηρεάζουν και τον παραδοσιακό τομέα του τουρισμού. Από τη μία πλευρά, ενισχύεται ο ανταγωνισμός μεταξύ των παραδοσιακών μορφών τουριστικών καταλυμάτων και των βραχυχρόνιων μισθώσεων, γεγονός που συχνά εμφανίζεται στον δημόσιο διάλογο ιδιαίτερα από την πλευρά των παραδοσιακών τουριστικών παρόχων που επισημαίνουν ορισμένα συγκριτικά μεγέθη για να αναδείξουν τον αθέμιτο ανταγωνισμό. Από την άλλη πλευρά, φαίνεται να υπάρχει ταυτόχρονα μια ενίσχυση και του παραδοσιακού τομέα, με την Αθήνα να αναδεικνύεται σε «μαγνήτη ξενοδοχείων».
Αξίζει να σημειωθεί μια ακόμα παράμετρος που έπαιξε σημαντικό ρόλο στη ραγδαία και χωρίς εμπόδια ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Προηγούμενες διαδικασίες εξευγενισμού στην Αθήνα βρήκαν εμπόδια στο μοντέλο της κατακερματισμένης και κοινωνικά διαφοροποιημένης (οριζόντιας) ιδιοκτησίας στο επίπεδο των αθηναϊκών πολυκατοικιών. Ωστόσο, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις μοιάζουν να μπορούν να υπερβούν τα εμπόδια αυτά, αφενός λόγω της εκμετάλλευσης ακόμα και των λιγότερο προνομιακών διαμερισμάτων στους χαμηλότερους ορόφους των πολυκατοικιών και αφετέρου λόγω της διαφαινόμενης συγκεντροποίησης των ακινήτων σε ολοένα και λιγότερους ιδιοκτήτες, με τον κίνδυνο ανατροπής της κοινωνικής διάχυσης της ιδιοκτησίας.
Στη διόγκωση των αρνητικών επιπτώσεων των βραχυχρόνιων μισθώσεων συμβάλλουν επίσης και ορισμένες ευνοϊκές θεσμικές εξελίξεις γύρω από την ευρύτερη προσπάθεια προσέλκυσης ξένων επενδύσεων στην Ελλάδα και της εμπλοκής νέων παικτών στην αγορά ακινήτων. Στο πλαίσιο αυτό κινείται και το πρόσφατο θεσμικό πλαίσιο για την προσέλκυση «ψηφιακών νομάδων» (digital nomads), προσκαλώντας στην Ελλάδα αυτούς τους νέου τύπου εργαζόμενους/ες (αλλοδαπούς εξ αποστάσεως εργαζόμενους/ες, με σταθερό εισόδημα τουλάχιστον 3.500 ευρώ μηνιαίως), που αυξάνουν τη ζήτηση για τις νέου τύπου «μεσοπρόθεσμες μισθώσεις», ειδικά στο κέντρο της Αθήνας.
Στη δημιουργία ευνοϊκού επενδυτικού κλίματος και αυξημένων επενδυτικών προσδοκιών στοχεύουν και συμβάλλουν ο κυρίαρχος πολιτικός λόγος για τις επενδύσεις, οι πολιτικές υποσχέσεις που δίνονται σε επίδοξους επενδυτές και βέβαια συγκεκριμένες εξελίξεις. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελούν οι πολιτικές εξαγγελίες ή/και οι υλοποιήσεις μεγάλων αστικών αναπλάσεων που περιλαμβάνουν ή αναμένεται να προσελκύσουν έμμεσα σημαντικές επενδύσεις (και) σε οικιστικά ακίνητα, όπως η ανάπλαση του πρώην αεροδρομίου στο Ελληνικό, η ανάπλαση του Φαληρικού Όρμου και το σχέδιο δημιουργίας κυβερνητικού πάρκου στις πρώην εγκαταστάσεις της ΠΥΡΚΑΛ στον Δήμο Υμηττού.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελούν επίσης οι θεσμικές εξελίξεις που δημιουργούν όλο και περισσότερες ευκαιρίες για επενδύσεις σε οικιστικά ακίνητα και εμπορευματοποίηση της κατοικίας, όπως το θεσμικό πλαίσιο για τη χορήγηση των «χρυσών» αδειών διαμονής και το θεσμικό πλαίσιο για την απελευθέρωση των πλειστηριασμών.
Οι Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ) αναμένεται να αποκτήσουν ένα νέο θεσμικό πλαίσιο έτσι ώστε να διευρυνθεί το αντικείμενο των δραστηριοτήτων τους. Συγκεκριμένα, σχεδιάζεται η δυνατότητα των ΑΕΕΑΠ να λειτουργούν παράλληλα ως εταιρείες ανάπτυξης, ως operators ξενοδοχείων, ως διαχειριστές «κόκκινων» δανείων (servicers), ως εταιρείες ανάπτυξης φωτοβολταϊκών και αιολικών πάρκων, καθώς και ως διαχειριστές κατοικιών, δραστηριότητες που μέχρι σήμερα ασκούν διαφορετικές «κλαδικές» οντότητες και βέβαια με διαφόρων ειδών φορολογικές ελαφρύνσεις.
Η νέα (σχεδιαζόμενη) δυνατότητα για τις ΑΕΕΑΠ, τις εισάγει δυναμικά στην επενδυτική δραστηριότητα γύρω από οικιστικά ακίνητα, προσθέτοντας έτσι έναν επιπλέον «μεγάλο παίκτη» στην αγορά κατοικίας.
Για την προσέλκυση και διευκόλυνση επενδύσεων σε οικιστικά ακίνητα, μέσω σχετικών πολιτικών πρωτοβουλιών και ευνοϊκών θεσμικών παρεμβάσεων, σημαντικές πιέσεις ασκούνται και από την πλευρά των επενδυτών. Είναι χαρακτηριστικό το γεγονός ότι, στο πρόσφατο συνέδριο της Prodexpo για την ανάπτυξη της ελληνικής κτηματαγοράς, οι εμπλεκόμενοι στην κτηματαγορά επεσήμαναν εμφατικά ορισμένες βασικές «ανάγκες»: την ανάγκη για αλλαγές στο θεσμικό πλαίσιο προς διευκόλυνση των επενδύσεων (κυρίως την ανάγκη να απλοποιηθούν οι γραφειοκρατικές διαδικασίες που προκαλούν εμπόδια στις επενδύσεις στην κτηματαγορά, όπως εμπόδια ως προς την εκδίωξη μισθωτών), την ανάγκη για μεγάλα projects που μπορούν να προσελκύσουν περαιτέρω το εγχώριο και διεθνές επενδυτικό ενδιαφέρον, καθώς επίσης την ανάγκη για επέκταση του τραπεζικού δανεισμού προς τις επιχειρήσεις προκειμένου αυτές να επενδύσουν στην κτηματαγορά.
Η Ελλάδα έχει ένα μεγάλο πλεόνασμα κατοικιών σε σχέση με τον πληθυσμό της και μεγάλα ποσοστά πολυ-ιδιοκτησίας, δηλαδή ιδιοκτητών που κατέχουν περισσότερα από ένα ακίνητα.4
Στη Νότια Ευρώπη, η ύπαρξη μεγάλου αριθμού κενών κατοικιών και κτιρίων σχετίζεται με τον κομβικό ρόλο που έχει παίξει διαχρονικά η παραγωγή κατοικίας για την οικονομία. Τα νοικοκυριά συμμετείχαν ενεργά στις διαδικασίες παραγωγής κατοικιών επενδύοντας αποταμιεύσεις ή μέσω δανεισμού, όχι μόνο για την απόκτηση της πρώτης κατοικίας, αλλά και για παραθεριστική ή δεύτερη κατοικία. Έτσι, τα νοικοκυριά συχνά διαθέτουν περισσότερα ακίνητα που δεν αξιοποιούνται συστηματικά.
Παράλληλα, σημαντικές μεταλλαγές στο αναπτυξιακό μοντέλο της χώρας, οι διαφορετικές φάσεις αστικής μεγέθυνσης και οι αλλαγές στα πρότυπα διαβίωσης και εργασίας, έχουν αφήσει πολλά ανεκμετάλλευτα/κενά κτίρια γραφείων, υπηρεσιών, βιοτεχνιών και βιομηχανιών.
Η υπερπροσφορά νέων κατοικιών την περίοδο της κτηματομεσιτικής φούσκας (με κορύφωση το 2007), η αδυναμία επένδυσης για την επισκευή ακινήτων την περίοδο της κρίσης, αλλά και η απουσία θεσμικών εργαλείων και προγραμμάτων αναπλάσεων και επανάχρησης κτιρίων για την κάλυψη κοινωνικών αναγκών, έχουν οδηγήσει στην εγκατάλειψη πολύτιμων κοινωνικών πόρων.
Μπορούμε να πούμε ότι κάποιοι από τους πιο συνηθισμένους λόγους5 που παραμένουν κενά διαμερίσματα στα κέντρα των πόλεων είναι ότι:
Είναι σαφές ότι, για να μπορέσουν να αξιοποιηθούν οι κενές κατοικίες και τα κενά κτίρια, υπάρχει ανάγκη για μία συστηματική έρευνα σχετικά με τον πραγματικό αριθμό και τα χαρακτηριστικά τους, καθώς επίσης σχετικά με τους λόγους για τους οποίους οι ιδιοκτήτες/ριες τους τα διατηρούν κενά.
Πολλοί δήμοι και Τοπικές Αυτοδιοικήσεις έχουν αναπτύξει μηχανισμούς εντοπισμού των κενών κατοικιών σε συνεργασία με τις κοινωφελείς υπηρεσίες, κυρίως ηλεκτροδότησης και υδροδότησης, οι οποίες διαθέτουν στοιχεία για ακίνητα με μηδενική ή πολύ χαμηλή κατανάλωση που ενδεχομένως είναι κενά (Βαρκελώνη, Βαλλωνία) ή μέσω της συγκέντρωσης πληροφοριών από πολίτες (Σκωτία, Ηνωμένο Βασίλειο).
Στη μελέτη για την Οικονομικά Προσιτή Κατοικία του ΑΠΘ, αξιοποιήθηκαν στοιχεία από τον ΔΕΔΔΗΕ σχετικά με τις διακοπές ηλεκτροδοτήσεων ώστε να εντοπιστούν πιθανά κενά ακίνητα.
Στην μητροπολιτική περιοχή Θεσσαλονίκης εντοπίστηκαν 37.235 διακοπές σε ακίνητα με πρότερη οικιστική χρήση (48% του συνόλου των διακοπών), εκ των οποίων τα 14.800-16.400 (42-43%) στον Δήμο Θεσσαλονίκης. Αυτές οι μεθοδολογίες πρέπει να συνοδεύονται από επιτόπια έρευνα ή άλλες πηγές πληροφόρησης για να επιβεβαιωθεί η κατάσταση του ακινήτου.
Ερώτημα παραμένει η επίδραση που έχει η αύξηση των επενδύσεων στα ακίνητα των τελευταίων χρόνων, και ιδιαίτερα στα αστικά κέντρα, με την αλλαγή χρήσης πολλών κτιρίων για τουριστική εκμετάλλευση και τη μετατροπή τους σε βραχυχρόνιες μισθώσεις. Η επικαιροποίηση των στοιχείων με την απογραφή του 2021, παρά τις αδυναμίες στην διαδικασία καταγραφής, ενδέχεται να αποτυπώσει τις αλλαγές στον αριθμό ή τα χαρακτηριστικά των κενών ακινήτων.
Στο πλαίσιο του οικογενειοκρατικού νοτιο-ευρωπαϊκού κοινωνικού μοντέλου, οι νέοι και οι νέες στην Ελλάδα εξαρτώνται σε μεγάλο βαθμό από την οικογένεια για την κάλυψη των στεγαστικών τους αναγκών.
Παραμένουν για μεγαλύτερο διάστημα στη γονεϊκή εστία ή με συγγενείς, ή λαμβάνοντας οικονομική στήριξη για να μπορούν να καλύψουν το κόστος μιας αυτόνομης κατοικίας, ενώ οι διαγενεακές μεταβιβάσεις παίζουν καθοριστικό ρόλο και για την απόκτηση πρώτης κατοικίας (μέσω γονικής δωρεάς ή παροχής, μεταβίβασης ή κληρονομιάς).
Στην Ελλάδα, όπως και στην Ευρώπη, παρατηρείται όλο και περισσότερο μια τάση πόλωσης μεταξύ όσων βρίσκονται εντός του συστήματος κοινωνικής προστασίας, έχουν ιδιόκτητη κατοικία και υποστηρικτικό οικογενειακό περιβάλλον απο τη μια πλευρά και όσων είναι εκτός από την άλλη (insiders-outsiders dynamic).
Οι μηχανισμοί παραγωγής του στεγαστικού αποθέματος που περνούσε από γενιά σε γενιά στην Ελλάδα, αν και μέχρι πρόσφατα συντηρούσαν την κοινωνική κινητικότητα και ανέλιξη και εξασφάλιζαν σε ένα βαθμό την κοινωνική συνοχή, πλεον δεν μπορούν να λειτουργήσουν.
Καθώς οι δυνατότητες των νοικοκυριών για στήριξη των νεότερων μελών τους περιορίζονται 3 και η δυνατότητα πρόσβασης σε ιδιόκτητη κατοικία μέσω του δανεισμού γίνεται όλο και πιο δύσκολη, οι νέοι και οι νέες εξαρτώνται όλο και περισσότερο από την ενοικιαζόμενη κατοικία.
Όλα τα παραπάνω έχουν άμεση συσχέτιση με τη σταδιακή απορρύθμιση της αγοράς εργασίας και την υποτίμηση του εργατικού κόστους που επηρεάζει ιδιαίτερα τους νέους και τις νέες.
Η Ελλάδα έχει το μεγαλύτερο ποσοστό ανεργίας των νέων ηλικίας 25-29 ετών στην ΕΕ. Το ποσοστό ήταν 27,2% το 2020, όταν ο ευρωπαϊκός μέσος όρος ήταν 10,3%, αρκετά μειωμένο από το 43,3% που είχε φτάσει το 2013 την περίοδο της κρίσης, όμως αυξημένο σε σχέση με το 25,8% το 2019 πριν από την πανδημία.
Το εισόδημα των νέων μειώθηκε κατά 40% την περίοδο της κρίσης, περισσότερο από κάθε άλλη ηλικιακή ομάδα εργαζομένων.4 Οι νέοι εργαζόμενοι/ες αμείβονται κατά κανόνα με το χαμηλότερο επίπεδο μισθών αδυνατώντας να καλύψουν τις βασικές τους ανάγκες.
Οι νέοι/ες εκτίθενται περισσότερο στις επισφαλείς συνθήκες εργασίας που έχουν επικρατήσει και κανονικοποιηθεί από την ελαστικοποίηση του θεσμικού πλαισίου. Σύμφωνα με έρευνα έχει αυξηθεί δραματικά η υποαπασχόληση, η μερική/προσωρινή και άλλες ευέλικτες μορφές εργασίας 5, αυξάνοντας την περιθωριοποίηση και την κοινωνική ευπάθεια των νέων.
Επιπλέον, όπως αποτυπώθηκε και σε πρόσφατη μελέτη του Eurofound για τις επιπτώσεις της πανδημίας COVID-19 στους νέους/ες της ΕΕ, η Ελλάδα έρχεται πρώτη στο ποσοστό των νέων (15-29 ετών) που έμειναν άνεργοι/ες κατά τη διάρκεια της πανδημίας, φτάνοντας το 30% και σε μεγάλη απόσταση από τις υπόλοιπες χώρες. Η Ισπανία έρχεται δεύτερη με ποσοστό 12,1%. Παρά τις κατά καιρούς αναφορές στα προβλήματα που αντιμετωπίζουν οι νέοι/ες και την ανάγκη πολιτικών για τη συγκράτηση και τον επαναπατρισμό των επιστημόνων, δεν έχουν υιοθετηθεί ουσιαστικά μέτρα.
Οι σημαντικές μεταλλαγές στο μοντέλο παραγωγής και αγοράς κατοικίας ήδη από τα μέσα της δεκαετίας του 90’, με την είσοδο στο ευρώ, την απελευθέρωση στεγαστικού δανεισμού, την κατασκευαστική «έκρηξη» και την άνοδο των τιμών, έχουν επηρεάσει την πρόσβαση σε ιδιοκατοίκηση η οποία γίνεται όλο και πιο άνιση.11
Το μοντέλο πρόσβασης σε ιδιοκατοίκηση των προηγούμενων δεκαετιών αποσταθεροποιήθηκε ακόμη περισσότερο την περίοδο της κρίσης 12, λόγω της συρρίκνωσης των εισοδημάτων, του περιορισμού των δυνατοτήτων αποταμίευσης των νοικοκυριών και τις αυξημένες δυσκολίες πρόσβασης σε δανεισμό. Για παράδειγμα, εμπόδια αποτελούν η ανάγκη αυξημένων ιδίων κεφαλαίων, το ρίσκο της διακύμανσης των επιτοκίων, αλλά και η εισοδηματική επισφάλεια.
Έπειτα από δέκα και πλέον χρόνια συνεχιζόμενης κρίσης, με τις τιμές των οικιστικών ακινήτων να αυξάνονται ανησυχητικά και το στεγαστικό κόστος να γίνεται υπερβολικό για όλο και περισσότερα νοικοκυριά, η δυνατότητα διατήρησης της ήδη αποκτημένης ακίνητης περιουσίας (κυρίως της πρώτης κατοικίας) και, ακόμα περισσότερο, η δυνατότητα απόκτησης νέας ιδιόκτητης στέγης φαίνεται να απομακρύνονται σημαντικά τόσο για τις παλαιότερες, όσο κυρίως για τις νεότερες γενιές. Ως αποτέλεσμα, μελλοντικά, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης ενδέχεται να υποχωρήσει ακόμα περισσότερο.
Η έλλειψη ενός κοινά αποδεκτού ορισμού του φαινομένου σε ευρωπαϊκό επίπεδο, εμποδίζει την ακριβή απογραφή των νοικοκυριών και των πολιτών που ζουν σε συνθήκες ενεργειακής φτώχειας ή βρίσκονται σε κίνδυνο αυτής, δυσχεραίνοντας παράλληλα τη χάραξη αποτελεσματικών στρατηγικών αντιμετώπισής της.
Η ενεργειακή φτώχεια αποτελεί πιεστικό πρόβλημα το οποίο επηρεάζεται από την πολύπλοκη αλληλεπίδραση της αύξησης των τιμών της ενέργειας, την αδυναμία των ανθρώπων να εξοφλήσουν τους λογαριασμούς τους, τη στασιμότητα ή τη μείωση των εισοδημάτων, τα υψηλά επίπεδα της ανεργίας και τον χαμηλό ρυθμό αναβάθμισης της ενεργειακής απόδοσης στα κτίρια κατοικιών με τεκμηριωμένες αρνητικές κοινωνικές, περιβαλλοντικές και οικονομικές επιπτώσεις.
Στην Μακροπρόθεσμη Στρατηγική για την Ανακαίνιση του Κτιριακού Αποθέματος του 2021 του ΥΠΕΝ, αναφέρεται ότι περίπου το 40% της τελικής κατανάλωσης ηλεκτρικής ενέργειας στην Ελλάδα οφείλεται σε κτιριακές χρήσεις, εκ των οποίων το 95,4% είναι κατοικίες. Σε παρόμοιο υπολογισμό καταλήγει και η έκθεση του ΙΟΒΕ και του διαΝΕΟσις για τον Τομέα Ενέργειας στην Ελλάδα, καταλήγοντας πως ο οικιακός τομέας απορρόφησε το 2018 το 32,8% της τελικής κατανάλωσης ηλεκτρικής ενέργειας, πίσω μόνο από τον τομέα των υπηρεσιών που βρίσκεται στο 34,9%.
Όπως επισημαίνει η ίδια η στρατηγική του ΥΠΕΝ, “πάνω από τις μισές κατοικίες (55,7%) έχουν κατασκευαστεί πριν το 1980, δηλαδή πριν την εφαρμογή του Κανονισμού Θερμομόνωσης Κτιρίων και ως εκ τούτου δεν έχουν καμία θερμική προστασία”. Από τις υπόλοιπες το “42,7% έχει κατασκευαστεί μέχρι το 2010, όποτε σε αυτά τα κτίρια προβλέπεται η μερική εφαρμογή συστημάτων θερμομόνωσης, ενώ μετά το 2010, δηλαδή μετά την θέση σε εφαρμογή του Κανονισμού Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων (Κ.Εν.Α.Κ.), έχει κατασκευαστεί μόλις το 1,6% των κατοικιών.”
Η αδυναμία επένδυσης για την επισκευή ακινήτων και η στασιμότητα στην προσφορά νέων κατοικιών τη δεκαετία της οικονομικής ύφεσης, αλλά και η δυσκολία πρόσβασης των χαμηλότερων εισοδημάτων νοικοκυριών στο πρόγραμμα “Εξοικονομώ κατ’ οίκον” έχουν συνδράμει στην αναπαραγωγή αυτών των ανισοτήτων.
Τα κύματα ανατιμήσεων το χειμώνα του 2021-2022 έφεραν δυσβάστακτες αυξήσεις στην ηλεκτρική ενέργεια και στην ενέργεια θέρμανσης, πλήττοντας περαιτέρω τα νοικοκυριά. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ σχετικά με τις κυριότερες μεταβολές τιμών από τη σύγκριση δεικτών Ιανουαρίου 2021 με Ιανουάριο 2020, στον ηλεκτρισμό σημειώθηκε αύξηση 56,7%, στο πετρέλαιο θέρμανσης 36% και στο φυσικό αέριο 154,8%.
Τέλος, σημαντικό αντίκτυπο στις ενεργειακές ανάγκες είχαν τα περιοριστικά μέτρα λόγω του COVID-19. Το 75% των πολιτών βρίσκονται πλέον περισσότερο χρόνο στο σπίτι, το 60% αύξησε τη χρήση ηλεκτρικών συσκευών, το 40% αύξησε τη χρήση θέρμανσης μεταξύ 1 και 5 ωρών τη μέρα, το 45% είχε αλλαγές στην εργασιακή κατάσταση και το 50% είχε μείωση στο εισόδημά του.
Τα αίτια της έλλειψης στέγης σχετίζονται με την επισφαλειοποίηση των αγορών εργασίας και την αύξηση της φτώχειας, τον περιορισμό των παροχών του κοινωνικού κράτους, τις δυσχέρειες που προκαλεί η λειτουργία της κτηματαγοράς και η χρηματιστικοποίηση της κατοικίας, και η επίδραση επιβαρυντικών κοινωνικών παραγόντων, όπως η μετανάστευση, η ηλικία, τα προβλήματα υγείας, η κατάρρευση οικογενειακών σχέσεων ή η ανεπαρκής υποστήριξη ανθρώπων σε φάση αποϊδρυματοποίησης (από προνοιακά, σωφρονιστικά, νοσοκομειακά και άλλα ιδρύματα).
Διαχρονικά στην Ελλάδα, οι κοινωνικές πολιτικές για τις ευάλωτες ομάδες, συμπεριλαμβανομένων των αστέγων, χαρακτηρίστηκαν από υπολειμματικότητα, αποσπασματικότητα, ασυνέχεια, απουσία κεντρικά ελεγχόμενου συντονισμού, καθώς και από κυριαρχία ενός διαχειριστικού πνεύματος φιλανθρωπίας.3 Τα χαρακτηριστικά αυτά συνδέονται και με την έλλειψη μιας συνολικότερης πολιτικής για την πρόσβαση στη στέγη, άλλοθι για την οποία έχουν διαχρονικά αποτελέσει τα υψηλά ποσοστά ιδιοκατοίκησης.
Ταυτόχρονα με την έλλειψη πολιτικών για την πρόσβαση στη στέγη των ευάλωτων ομάδων, χρειάζεται να σημειωθεί ως κεντρικό στοιχείο η αορατότητα και απουσία τους από τον δημόσιο διάλογο και τη δημόσια σφαίρα. Το στοιχείο αυτό συνδέεται και με την κυριαρχία του οικογενειοκρατικού μοντέλου στην Ελλάδα που μεταθέτει στην οικογένεια την απόλυτη ευθύνη για τη στήριξη των μελών της.
Τα παραπάνω έγιναν ιδιαίτερα εμφανή και κατά την περίοδο της πανδημίας: Τα συνεχή lockdown, ανέδειξαν πως το “μένουμε σπίτι”, αποτελεί ένα μέτρο πολιτικής το οποίο δεν μπορεί να προστατέψει τις πιο ευάλωτες κοινωνικές ομάδες. Αντίθετα αναδεικνύει πολλαπλές ανισότητες και αποκλεισμούς – ειδικά για όσες/ους βρίσκονται σε επισφάλεια στέγης – ενώ μπορεί για κάποιες/ους να αποτελεί και απειλή.
Σήμερα, τη στιγμή που υπάρχουν σοβαρές τάσεις αύξησης της στεγαστικής επισφάλειας, οι κοινωνικές πολιτικές αποδυναμώνονται ή προσανατολίζονται αποκλειστικά στη διαχείριση των δημόσια ορατών και πιο ακραίων φαινομένων.
Μια σειρά από στεγαστικά προγράμματα και παροχές που αναπτύχθηκαν τα προηγούμενα χρόνια παραμένουν αποσπασματικές και με επισφαλή χρηματοδότηση (ιδιαίτερα οι δομές παροχής υπηρεσιών στους Δήμους, που χρηματοδοτούνται ως επί το πλείστον από ευρωπαϊκούς πόρους). Ελλείψει ενός κεντρικού φορέα σχεδιασμού και συντονισμού, καθώς επίσης ενός συνολικού πλαισίου δημόσιας παρέμβασης στην κατοικία, τα προγράμματα αυτά και οι παροχές πρέπει να αποτελέσουν τη βάση για μια ολοκληρωμένη και μακροπρόθεσμη στεγαστική πολιτική.
Τα προγράμματα και οι παροχές που εφαρμόζονται την περίοδο αυτή στην Ελλάδα είναι:
Το επίδομα ενοικίου, το οποίο αποτελεί και τη μοναδική οριζόντια στεγαστική πολιτική. Τα κριτήρια είναι εισοδηματικά, περιουσιακά και διαμονής. Με συνολικό ετήσιο προϋπολογισμό 300 εκατομμυρίων ευρώ, απευθύνεται σε 260.000 νοικοκυριά και 667.000 ανθρώπους.
Το πρόγραμμα “Στέγαση και Εργασία”, το οποίο αποτελεί εξέλιξη του προγράμματος “Στέγαση και Επανένταξη” που ξεκίνησε τον Σεπτέμβριο του 2014 και ολοκληρώθηκε τον Φεβρουάριο του 2019. Ο συνολικός προϋπολογισμός του προγράμματος ανέρχεται στα 10.000.000 ευρώ και στοχεύει στην επανένταξη 600 νοικοκυριών στους δυνητικά εντασσόμενους Δήμους της χώρας. Υλοποιείται από Δήμους με πληθυσμό άνω των 100.000 κατοίκων.
Το Ελάχιστο Εγγυημένο Εισόδημα (ΕΕΕ) για αστέγους από το 2017, το οποίο δίνεται σε περίπου 273.000 νοικοκυριά χαμηλών εισοδημάτων.
Δομές που παρέχουν υπηρεσίες σε αστέγους ανά Δήμο, όπως Ανοικτά Κέντρα Ημέρας, Υπνωτήρια, Ξενώνες Μεταβατικής Φιλοξενίας, Υποστηριζόμενα Διαμερίσματα. Στην Αθήνα υπάρχουν 8 δομές, στον Πειραιά 6 δομές ενώ στην υπόλοιπη Ελλάδα 6 δομές. Περίπου 110 κτίρια σε όλη την Ελλάδα λειτουργούν ως καταφύγια ψύχους και είναι διαθέσιμα για έκτακτη φιλοξενία, κατόπιν απόφασης του οικείου Δήμου και ανάλογα με τις πραγματικές ανάγκες.
Το πρόγραμμα ΕΣΤΙΑ για τη φιλοξενία ευάλωτων αιτούντων άσυλο σε ενοικιαζόμενα διαμερίσματα και το πρόγραμμα HELIOS για την υποστήριξη ενοικιαζόμενης κατοικίας για δικαιούχους διεθνούς προστασίας σε συνδυασμό και με άλλες υπηρεσίες ένταξης.
Σε ό,τι αφορά το πρόγραμμα ΕΣΤΙΑ, η μη συνδεσή του με ενταξιακές δράσεις και πολιτικές, σε συνδυασμό με την υποχρεωτικότητα τερματισμού της φιλοξενίας μόνο ένα μήνα μετά την επίδοση της απόφασης ασύλου, χωρίς απαραίτητα να έχει εξασφαλιστεί η άμεση πρόσβαση στο HELIOS, εντείνει τη στεγαστική επισφάλεια 4 και οδηγεί μαζικά τους δικαιούχους διεθνούς προστασίας σε αστεγία.
Πρόσφατα ανακοινώθηκαν σχεδιασμοί για τον περιορισμό και τον σταδιακό τερματισμό του προγράμματος ΕΣΤΙΑ έως το τέλος του 2022. Παράλληλα, το πρόγραμμα HELIOS χαρακτηρίζεται από το βραχυπρόθεσμο διάστημα οικονομικής υποστήριξης για την επιδότηση του ενοικίου και την αυστηρότητα των κριτηρίων ένταξης και παραμονής σε αυτό.
Η ακαδημαϊκή έρευνα σχετικά με την οικιστική, αστική και πολεοδομική ανάπτυξη της Αθήνας είναι πλούσια. Ιστορικά, οι μηχανισμοί παραγωγής του στεγαστικού αποθέματος στην Ελλάδα και ειδικά την Αθήνα (με την αυθαίρετη δόμηση, την αντιπαροχή, την πολυδιασπασμένη και κοινωνικά διάχυτη ιδιοκτησία στέγης και την απουσία συγκροτημενων κοινωνικών πολιτικών για την κατοικία) εξελίχθηκαν παράλληλα με την απουσία κεντρικού και μακρόπνοου πολεοδομικού σχεδιασμού, με τον τελευταίο συχνά να έπεται της ανάπτυξης της πόλης. 6
Αυτή η πολεοδομική εξέλιξη της πόλης, από τη μία πλευρά δημιούργησε πολλά προβλήματα (πχ. πυκνή δόμηση, έλλειψη αστικών υποδομών, ανεπάρκεια δημόσιων χώρων ανά γειτονιά κ.ά) ενώ, παράλληλα, είχε και ορισμένες θετικές όψεις που ισχύουν μέχρι και σήμερα: τη δημιουργία πολυλειτουργικών και ζωντανών γειτονιών, με μίξη χρήσεων γης και δραστηριοτήτων, και τη στέγαση διαφορετικών κοινωνικών ομάδων, αποφεύγοντας τον έντονο χωρο-κοινωνικό διαχωρισμό που επικράτησε σε άλλες πόλεις του κόσμου. 7
Τα χαρακτηριστικά αυτά συνδέονται και με τις σχετικές “αντιστάσεις” που μέχρι πρόσφατα είχε επιδείξει η εμπειρία της Αθήνας σε τάσεις εξευγενισμού (gentrification), τουλάχιστον συγκριτικά με τους τρόπους που εξελίχθηκαν και τις επιπτώσεις που είχαν σε άλλες πόλεις διεθνώς. 8
Παραδείγματα παρεμβάσεων στον αστικό χώρο όπως αυτά, υλοποιούνται στη συγκυρία στεγαστικής αναδιάρθρωσης που παρατηρείται, και μπορεί να εντείνουν προβλήματα πρόσβασης στην κατοικία, ακόμα και αν οι επιπτώσεις τους δεν μοιάζουν άμεσα συνδεδεμένες με αυτήν.
Αν και εξαγγελίες σχεδιασμών τα τελευταία χρόνια για το κέντρο της πόλης αναζητούν τρόπους για την “επιστροφή των κατοίκων” στο κέντρο, αφενός ξεχνούν πως το κέντρο συνεχίζει να κατοικείται, αφετέρου πως οι αιτίες του εκτοπισμού εντοπίζονται σε ήδη εφαρμοσμένες πολιτικές.
Οι παραπάνω σχεδιασμοί και οι τρόποι υλοποίησής τους, ειδικά όσων αφορούν το κέντρο της πόλης, φέρουν σταδιακά τη μετατροπή του από ένα πολυλειτουργικό και κοινωνικά πολυσυλλεκτικό κέντρο προς ένα μονολειτουργικό, θεματοποιημένο και κοινωνικά ομογενοποιημένο κέντρο τουρισμού και αναψυχής. 9
Τα χαρακτηριστικά της Αθήνας που μέχρι πρόσφατα στάθηκαν εμπόδιο σε διαδικασίες gentrification όπως αυτές υλοποιούνταν σε πόλεις του εξωτερικού, σήμερα μπορεί να απειλούνται: Από τάσεις τουριστικοποίησης που είναι σε εξέλιξη και ήδη εκτοπίζουν κατοίκους από τις γειτονιές τους, την εμπορευματοποίηση και χρηματιστικοποίηση του στεγαστικού αποθέματος με την επιθετική δραστηριοποίηση του επενδυτικού κεφαλαίου στην πόλη, και την εστίαση σε παρεμβάσεις που εστιάζουν κατά προτεραιότητα την προσέλκυση επενδύσεων και επισκεπτών (π.χ. τουρίστες, silver tourism, digital nomads κλπ.) αλλά παραβλέπουν τις ανάγκες της καθημερινότητας και τα προβλήματα των σημερινών κατοίκων. Διαδικασίες που εντείνουν υφιστάμενες ανισότητες και αποκλεισμούς, όχι μόνο στο πεδίο της στέγασης αλλά και της πόλης συνολικότερα.