3. Κερδοσκοπία και χρηματιστικοποίηση

Α. Η κατοικία ως εμπόρευμα

Τα τελευταία χρόνια, στην Ελλάδα και στην υπόλοιπη Ευρώπη, οι μεγάλες επενδύσεις σε οικιστικά ακίνητα παρουσιάζουν έντονα αυξητική τάση. Η αγορά κατοικίας για ιδιοκατοίκηση γίνεται όλο και πιο δύσκολη για ένα όλο και μεγαλύτερο φάσμα του πληθυσμού, ενώ παράλληλα αυξάνονται οι αγορές κατοικιών για εκμετάλλευση από μεγάλους ιδιώτες και κτηματομεσιτικές εταιρείες, τους κερδοσκόπους του real estate.

Οι παραπάνω εξελίξεις αποτελούν μία διαδικασία αυξανόμενης εμπορευματοποίησης της κατοικίας: η κατοικία, αντί να αποτελεί βασικό κοινωνικό αγαθό και δικαίωμα, μετατρέπεται όλο και περισσότερο σε εμπόρευμα, επενδυτικό προϊόν και όχημα κερδοσκοπίας και πλουτισμού. Η παραγωγή της, η πρόσβαση σε αυτήν και η διαχείρισή της εξαρτώνται όλο και περισσότερο από το τραπεζικό κεφάλαιο (από τον τραπεζικό δανεισμό, από τις δραστηριότητες τραπεζικών εταιρειών real estate κ.ά.), διαδικασία που περιγράφεται ως χρηματιστικοποίηση της κατοικίας

Στην Ελλάδα, οι προσδοκίες αλλά και οι πραγματικές ευκαιρίες για μεγάλες κερδοσκοπικές επενδύσεις σε οικιστικά ακίνητα αυξάνονται διαρκώς: πρόγραμμα Golden Visa, απελευθέρωση των πλειστηριασμών, τραπεζικός δανεισμός, θεσμικές και πολεοδομικές διευκολύνσεις, εξαγγελίες και υλοποιήσεις μεγάλων αστικών αναπλάσεων κ.ά. Η σημαντική πτώση του δείκτη τιμών των οικιστικών ακινήτων από το 2009 και μετά και σε όλη τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης (εξέλιξη που αρχίζει βέβαια να αντιστρέφεται) προβάλλεται σταθερά ως ευκαιρία και προσελκύει το επενδυτικό ενδιαφέρον.

Στους μεγάλους παίκτες που δραστηριοποιούνται ήδη ή αναμένεται να δραστηριοποιηθούν δυναμικά στην αγορά οικιστικών ακινήτων περιλαμβάνονται μεγάλοι ιδιώτες επενδυτές, οι Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ), κτηματομεσιτικές εταιρείες, τραπεζικές εταιρείες real estate και ξένα funds.

Μετά από μία μακρά περίοδο παγώματος της οικοδομικής δραστηριότητας λόγω της κρίσης, επαναδραστηριοποιούνται δυναμικά και οι κατασκευαστές οικιστικών ακινήτων, με νέα τάση στην Ελλάδα την εμπλοκή στην οικοδομική δραστηριότητα μεγάλων κατασκευαστών και επενδυτικών σχημάτων, ενώ στις προηγούμενες δεκαετίες κυριάρχησαν οι μικροί και μεσαίοι εργολάβοι. Στην περίπτωση της Αττικής, γίνεται λόγος για κατασκευαστική έκρηξη, ειδικά στα νότια και βόρεια προάστια. Ποιοι ακριβώς εμπλέκονται σήμερα στην κατασκευή οικιστικών ακινήτων; Ποιοι (θα) αγοράζουν τα νεόδμητα οικιστικά ακίνητα και με τι σκοπό; Και ποιοι επενδύουν στην απόκτηση, την ανακαίνιση και τη διαχείριση του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος;

B. «Xρυσές» επενδύσεις σε οικιστικά ακίνητα

Στοιχεία που συλλέγονται με τρόπο συστηματικό και που μπορούν να δώσουν ακριβή εικόνα για τις επενδύσεις σε οικιστικά ακίνητα δεν είναι διαθέσιμα. Ποιοι ακριβώς επενδύουν σε οικιστικά ακίνητα στην Αθήνα; Πόσες κατοικίες έχουν πρόσφατα αγοραστεί από «μεγάλους παίκτες»; Με ποιον τρόπο αξιοποιούνται τα οικιστικά ακίνητα που προσελκύουν το μεγάλο επενδυτικό ενδιαφέρον;

Οι επιστημονικές μελέτες που καταφέρνουν να συγκεντρώσουν και να αποκαλύψουν συγκεκριμένα στοιχεία για τις μικρές έως μεγάλες επενδύσεις σε οικιστικά ακίνητα, στην Ελλάδα ή σε επιμέρους περιοχές της χώρας, σπανίζουν. Τα αποτελέσματα μιας σχετικής επιστημονικής έρευνας δημοσιεύονται στον Κοινωνικό Άτλαντα της Αθήνας.

Η έρευνα εστιάζει στην περιοχή των Εξαρχείων και στις αγορές ακινήτων που πραγματοποιήθηκαν εκεί κατά τη δεκαετία 2009-2018. Περίπου το 60% των αγορών αφορούν οικιστικά ακίνητα και πραγματοποιούνται από Έλληνες και αλλοδαπούς (πρωτίστως από το Ισραήλ, την Κίνα και την Κύπρο), φυσικά και νομικά πρόσωπα. Εντοπίζεται σημαντικός αριθμός φυσικών προσώπων που αγόρασαν περισσότερα από 5 ακίνητα και έφτασαν μέχρι και τα 32, καθώς επίσης σημαντικός αριθμός νομικών προσώπων που αγόρασαν πλήθος ακινήτων και έφτασαν μέχρι και τα 73.

Ορισμένες μόνο μεγάλες επενδυτικές κινήσεις, που δείχνουν ένα αυξανόμενο επενδυτικό ενδιαφέρον προσανατολισμένο έντονα – και μάλλον για πρώτη φορά – σε οικιστικά ακίνητα, γίνονται γνωστές και μέσα από τη σχετική ειδησεογραφία. Οι εν λόγω επενδυτικές κινήσεις πραγματοποιούνται από εταιρείες τόσο ελληνικών όσο και ξένων συμφερόντων και περιλαμβάνουν κυρίως την αγορά μεγάλου αριθμού μεμονωμένων οικιστικών ακινήτων για αξιοποίηση, καθώς επίσης την αγορά επιλεγμένων οικοπέδων και την κατασκευή οικιστικών συγκροτημάτων, συνήθως πολυτελών κατοικιών.

Παράλληλα, έχουν ήδη πραγματοποιηθεί επενδυτικές κινήσεις για την αξιοποίηση αυτοτελών κτιρίων ως συγκροτημάτων «εξοπλισμένων διαμερισμάτων» (serviced apartments) ή ως φοιτητικών εστιών. Και τέλος, αναγνωρίζοντας την αυξανόμενη δυσκολία των νοικοκυριών να νοικιάσουν ή να αγοράσουν προσιτή κατοικία, επενδυτικές εταιρείες δημιουργούν χαρτοφυλάκιο οικιστικών ακινήτων που θα αξιοποιήσουν ως ενοικιαζόμενα σε προσιτή τιμή ή ως ενοικιαζόμενα για αγορά (rent to buy).

Το αυξανόμενο ενδιαφέρον για επενδύσεις σε οικιστικά ακίνητα από μεγάλους παίκτες επισημάνθηκε ως νέα εξέλιξη και στο πρόσφατο συνέδριο της Prodexpo για την ανάπτυξη της ελληνικής κτηματαγοράς. Διατυπώθηκε ισχυρά η εκτίμηση πως η ελληνική κτηματαγορά διαγράφει πια ανοδική πορεία, έπειτα από μία μακρά περίοδο στασιμότητας έως καθίζησης, και πως η κατοικία θα αποτελέσει τον «πρωταθλητή της επόμενης ημέρας». Διαφαίνεται μάλιστα, για πρώτη μάλλον φορά, το ενδιαφέρον μεγάλων παικτών για επενδύσεις στην ανάπτυξη του τομέα ακινήτων «κοινωνικού χαρακτήρα» (φοιτητικών εστιών και γηροκομείων).

Βασικό όχημα προσέλκυσης επενδύσεων σε ακίνητα (οικιστικά και άλλα) αποτελεί τα τελευταία χρόνια το πρόγραμμα Golden Visa 1. Μέχρι το τέλος Ιανουαρίου του 2022, χορηγήθηκαν στο σύνολο της χώρας 9.619 «χρυσές» άδειες διαμονής σε επενδυτές-αγοραστές ακινήτων ή 28.733 αν συμπεριληφθούν και τα μέλη της οικογένειάς τους. Μεταξύ αυτών, η μεγάλη πλειοψηφία είναι Κινέζοι υπήκοοι (6.391 άδειες) ενώ ακολουθούν, σε μεγάλη απόσταση, οι Τούρκοι (619 άδειες) και οι Ρώσοι (599 άδειες).

Οι πρώτες «χρυσές» άδειες διαμονής που χορηγήθηκαν κατά το έτος 2014 έφταναν μόλις τις 359 αλλά αυξήθηκαν εντυπωσιακά στα χρόνια που ακολούθησαν, φτάνοντας τις 9.610 κατά το έτος 2021. Με βάση στοιχεία των αρχών Ιουνίου του 2019, το 40,84% του συνόλου των «χρυσών» αδειών διαμονής αφορούσαν την περιοχή της Αθήνας και το 23,56% την περιοχή του Πειραιά, ενώ και μικρότερες πόλεις εντάσσονται στα ενδιαφέροντα των επενδυτών, όπως τα Χανιά όπου είχαν χορηγηθεί 162 άδειες.

Επιπλέον ευκαιρίες για επενδύσεις σε οικιστικά ακίνητα ανοίγουν και οι – ηλεκτρονικοί πια – πλειστηριασμοί κατασχεμένων οικιστικών ακινήτων, οι οποίοι απελευθερώθηκαν πλήρως για όλες τις κατηγορίες «κόκκινων δανειοληπτών» το 2021.

Σύμφωνα με το iMEdD Lab, στο σύνολο της χώρας, από 1/1/18 έως 5/12/21, έχουν ολοκληρωθεί περισσότεροι από 47.200 ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί. Υπολογίζεται ότι το 84,2% των ολοκληρωμένων πλειστηριασμών έχει επισπευσθεί από τράπεζες ή από εταιρείες που συνδέονται με τραπεζικά χαρτοφυλάκια. Επίσης, υπολογίζεται ότι το 36,7% των ολοκληρωμένων πλειστηριασμών αφορά κατοικίες, πρωτίστως στον Δήμο Αθηναίων και δευτερευόντως στον Δήμο Θεσσαλονίκης.

Γ. Κλείνοντας το μάτι στους επενδυτές

Στη δημιουργία ευνοϊκού επενδυτικού κλίματος και αυξημένων επενδυτικών προσδοκιών στοχεύουν και συμβάλλουν ο κυρίαρχος πολιτικός λόγος για τις επενδύσεις, οι πολιτικές υποσχέσεις που δίνονται σε επίδοξους επενδυτές και βέβαια συγκεκριμένες εξελίξεις. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελούν οι πολιτικές εξαγγελίες ή/και οι υλοποιήσεις μεγάλων αστικών αναπλάσεων που περιλαμβάνουν ή αναμένεται να προσελκύσουν έμμεσα σημαντικές επενδύσεις (και) σε οικιστικά ακίνητα, όπως η ανάπλαση του πρώην αεροδρομίου στο Ελληνικό, η ανάπλαση του Φαληρικού Όρμου και το σχέδιο δημιουργίας κυβερνητικού πάρκου στις πρώην εγκαταστάσεις της ΠΥΡΚΑΛ στον Δήμο Υμηττού.

Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελούν επίσης οι θεσμικές εξελίξεις που δημιουργούν όλο και περισσότερες ευκαιρίες για επενδύσεις σε οικιστικά ακίνητα και εμπορευματοποίηση της κατοικίας, όπως το θεσμικό πλαίσιο για τη χορήγηση των «χρυσών» αδειών διαμονής και το θεσμικό πλαίσιο για την απελευθέρωση των πλειστηριασμών.

Οι Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ) αναμένεται να αποκτήσουν ένα νέο θεσμικό πλαίσιο έτσι ώστε να διευρυνθεί το αντικείμενο των δραστηριοτήτων τους. Συγκεκριμένα, σχεδιάζεται η δυνατότητα των ΑΕΕΑΠ να λειτουργούν παράλληλα ως εταιρείες ανάπτυξης, ως operators ξενοδοχείων, ως διαχειριστές «κόκκινων» δανείων (servicers), ως εταιρείες ανάπτυξης φωτοβολταϊκών και αιολικών πάρκων, καθώς και ως διαχειριστές κατοικιών, δραστηριότητες που μέχρι σήμερα ασκούν διαφορετικές «κλαδικές» οντότητες και βέβαια με διαφόρων ειδών φορολογικές ελαφρύνσεις.

Η νέα (σχεδιαζόμενη) δυνατότητα για τις ΑΕΕΑΠ, τις εισάγει δυναμικά στην επενδυτική δραστηριότητα γύρω από οικιστικά ακίνητα, προσθέτοντας έτσι έναν επιπλέον «μεγάλο παίκτη» στην αγορά κατοικίας.

Για την προσέλκυση και διευκόλυνση επενδύσεων σε οικιστικά ακίνητα, μέσω σχετικών πολιτικών πρωτοβουλιών και ευνοϊκών θεσμικών παρεμβάσεων, σημαντικές πιέσεις ασκούνται και από την πλευρά των επενδυτών. Είναι χαρακτηριστικό το γεγονός ότι, στο πρόσφατο συνέδριο της Prodexpo για την ανάπτυξη της ελληνικής κτηματαγοράς, οι εμπλεκόμενοι στην κτηματαγορά επεσήμαναν εμφατικά ορισμένες βασικές «ανάγκες»: την ανάγκη για αλλαγές στο θεσμικό πλαίσιο προς διευκόλυνση των επενδύσεων (κυρίως την ανάγκη να απλοποιηθούν οι γραφειοκρατικές διαδικασίες που προκαλούν εμπόδια στις επενδύσεις στην κτηματαγορά, όπως εμπόδια ως προς την εκδίωξη μισθωτών), την ανάγκη για μεγάλα projects που μπορούν να προσελκύσουν περαιτέρω το εγχώριο και διεθνές επενδυτικό ενδιαφέρον, καθώς επίσης την ανάγκη για επέκταση του τραπεζικού δανεισμού προς τις επιχειρήσεις προκειμένου αυτές να επενδύσουν στην κτηματαγορά.

Δ. Φρένο στην εμπορευματοποίηση της κατοικίας

Με το ενδιαφέρον για μεγάλες επενδύσεις σε οικιστικά ακίνητα να μεγεθύνεται και, ταυτόχρονα, με τις δυσκολίες πρόσβασης σε προσιτή – ενοικιαζόμενη και ιδιόκτητη – κατοικία να αυξάνονται διαρκώς για όλο και μεγαλύτερο φάσμα κοινωνικών κατηγοριών, προκύπτει επιτακτική ανάγκη να μπει φρένο στην εμπορευματοποίηση της κατοικίας. Ενθαρρυντική εξέλιξη αποτελεί το γεγονός ότι μέλη του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου απευθύνουν έκκληση για έλεγχο και περιορισμό έως κατάργηση των «χρυσών διαβατηρίων», τα οποία εγείρουν πολλαπλά ζητήματα, ηθικά, νομικά, οικονομικά κ.ά.

Παράλληλα προκύπτει επιτακτική ανάγκη για μια συγκροτημένη και αποφασιστική προστασία του δικαιώματος στη στέγη, μέσα από πλήθος πιθανών παρεμβάσεων και εργαλείων όπως, ενδεικτικά, τη θεσμική προστασία της πρώτης κατοικίας, τη συγκράτηση των τιμών ενοικίων, την επιδότηση της ενοικιαζόμενης στέγης, την παραγωγή και διάθεση κοινωνικής κατοικίας, τη ρύθμιση της αγοράς των βραχυχρόνιων μισθώσεων κ.ά.

Σχετικά μέτρα που εξετάζονται σε κεντρικό και τοπικό επίπεδο, για τη συγκράτηση των τιμών ενοικίων ή για τη δημιουργία κοινωνικής κατοικίας στην Αθήνα, όχι μόνο δεν είναι πειστικά (και πάντως, για την ώρα, δεν έχουν τεθεί σε εφαρμογή) αλλά επιπλέον, και με τρόπο αντιφατικό και ανησυχητικό, είναι επιθετικά και απαξιωτικά ως προς το ρόλο που θα μπορούσε να παίξει η πολιτεία (και όχι οι ιδιώτες) ως προς την προστασία του δικαιώματος στη στέγη.