Στην Ελλάδα, το 20% των νοικοκυριών κατοικεί σε ενοικιαζόμενη κατοικία. Το ποσοστό αυτό κυμαίνεται κοντά στον ευρωπαϊκό μέσο όρο, που είναι 22,2%.3
Το ποσοστό των ενοικιαστών/τριών αυξάνει σημαντικά στα αστικά κέντρα. Συγκεκριμένα, στον Δήμο Αθηναίων με βάση τα στοιχεία της τελευταίας απογραφής (2011) το 38% των νοικοκυριών κατοικούσε σε ενοίκιο, ενώ σε ορισμένες περιοχές το ποσοστό φτάνει και το 50%. Αντίστοιχη είναι η εικόνα και στους άλλους μεγάλους δήμους της χώρας.
Όπως αποτυπώνεται στα στοιχεία της απογραφής του 2011, το 63,16% των νοικοκυριών στο ενοίκιο είναι ηλικίας 15-44, ενώ στις ίδιες ηλικίες το ποσοστό σε ιδιοκατοίκηση είναι μόλις 23,10%.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ σχετικά με το κόστος κατοικίας, οι ενοικιαστές/τριες είναι η ομάδα που αντιμετωπίζει τα μεγαλύτερα προβλήματα. Το 79,2% των ενοικιαστών/τριών επιβαρύνεται υπερβολικά από τις στεγαστικές δαπάνες, έναντι του 21,15% των ιδιοκατοίκων. Ως εκ τούτου, οι στεγαστικές δαπάνες αποτελούν έναν παράγοντα που συνεισφέρει σημαντικά στην αύξηση των ανισοτήτων. 4
Παράλληλα, οι ενοικιαστές/τριες διαβιούν σε χειρότερες συνθήκες. Το 35,3% των ενοικιαστών/τριών ζει σε κατοικία με στενότητα χώρου, έναντι 28,05% των ιδιοκατοίκων. Οι ενοικιαστές/τριες αντιμετωπίζουν σε μεγαλύτερο ποσοστό συνθήκες σοβαρής στεγαστικής αποστέρησης (severe housing deprivation) λόγω ελλείψεων βασικών ανέσεων: 8,6% των νοικοκυριών σε ενοικιαζόμενη κατοικία, έναντι 4,9% σε ιδιόκτητη χωρίς δάνειο και 6,2% σε ιδιόκτητη με δάνειο.
Ο ενοικιαζόμενος τομέας συγκεντρώνει μεγάλα ποσοστά επισφάλειας, καθώς στεγάζει μεγάλο μέρος ευάλωτων και οικονομικά αδύναμων ομάδων του πληθυσμού. O κίνδυνος φτώχειας είναι υψηλότερος στον ενοικιαζόμενο τομέα. Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, σε κίνδυνο φτώχειας βρίσκεται το 18,5% των νοικοκυριών που μένει σε ενοίκιο, έναντι 17,4% σε ιδιόκτητη κατοικία.
Μέχρι πρόσφατα στις έρευνες EU-SILC της ΕΛΣΤΑΤ το ποσοστό των φτωχών νοικοκυριών σε ενοίκιο με τιμές αγοράς ήταν σταθερά μεγαλύτερο από τα μη-φτωχά νοικοκυριά. Συγκεκριμένα, το 2011 το 20,8% των φτωχών νοικοκυριών κατοικούσε σε ενοίκιο, έναντι του 16,3% των μη-φτωχών, ποσοστά που αυξήθηκαν το 2015 σε 25,1% για τα φτωχά νοικοκυριά και σε 18,4% για τα μη-φτωχά. Μια αναλογία που τείνει να εξομοιωθεί τα τελευταία χρόνια (το 2020 σε ενοίκιο με τιμές αγοράς κατοικούσε το 19,6% φτωχών έναντι 20,1% μη-φτωχών νοικοκυριών), αντανακλώντας ενδεχομένως τις μεγαλύτερες δυσκολίες πρόσβασης σε ενοικιαζόμενη κατοικία των φτωχών νοικοκυριών ή τη στροφή των μεσαίων και ανώτερων εισοδημάτων προς την ενοικιαζόμενη κατοικία.5
Σε μεγάλο ποσοστό η ενοικιαζόμενη κατοικία συγκεντρώνεται στις περιοχές με το παλαιότερο απόθεμα κατοικιών, με τις μεγαλύτερες ανάγκες συντήρησης, ενεργειακής αναβάθμισης και αναβάθμισης υποδομών. Σημαντικό έλλειμμα για την παρακολούθηση του ενοικιαζόμενου τομέα και της κατανόησης των δυσκολιών που αντιμετωπίζουν οι ενοικιαστές/τριες είναι η έλλειψη στοιχείων για τα νοικοκυριά σε κρίση (που δεν μπορούν περιστασιακά ή σταθερά να πληρώσουν το ενοίκιο), και για τις διαδικασίες έξωσης που είναι σε εξέλιξη ή έχουν τελεσιδικήσει λόγω χρεών.6
Όπως προκύπτει από την ανάλυση του Πανελλαδικού Κτηματομεσιτικού Δικτύου E-Real Estates των στοιχείων της ΕΛΣΤΑΤ σχετικά με τη μεταβολή των τιμών ενοικίων κατοικίας7, μετά τη σημαντική υποχώρηση των τιμών την περίοδο 2012- 2017 (κατά 25%), οι τιμές άρχισαν να ανεβαίνουν ετησίως από το 2018 κατά 8,4%, 10% το 2019, 5,8%-6,7% το 2020, ενώ η πρόβλεψη για το 2021 είναι κοντά στο 7%.
Σύμφωνα με δεδομένα κτηματομεσιτικών γραφείων και αγγελιών τα τελευταία χρόνια καταγράφεται αύξηση από 30% έως και 50% σε κάποιες περιοχές της Αθήνας και δήμους της Αττικής. Αντίστοιχες αυξήσεις έχουν σημειωθεί και στη Θεσσαλονίκη, και σε μικρότερο βαθμό σε άλλα αστικά κέντρα.8
Στο κέντρο της Αθήνας, όπου καταγράφονται και οι μεγαλύτερες αυξήσεις, οι τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί κατά 20%-30% κατά μέσο όρο την τελευταία τριετία, ενώ στις περιοχές εκτός του κέντρου η αντίστοιχη άνοδος εκτιμάται ότι κινήθηκε πέριξ του 10%- 15%.
Σε μια άλλη έρευνα της ίδιας εταιρείας, εκτιμάται ότι περίπου τα ⅔ των κατοικιών που βρίσκονται στο κέντρο της Αθήνας έχουν μίσθωμα πάνω από 600 ευρώ, ενώ σχεδόν στην πλειοψηφία τους, τα οικονομικότερα ακίνητα έχουν κατασκευαστεί έως το 1980.
Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων διαδόθηκαν με εντυπωσιακούς ρυθμούς παγκοσμίως. Χαρακτηριστικά, στην Ελλάδα, τα Airbnb ακίνητα το 2010 ξεκίνησαν από μόλις 132 και ξεπέρασαν τις 125.000 πριν το ξέσπασμα της πανδημίας.
Μεταξύ των περιφερειών της χώρας, τα περισσότερα ακίνητα συγκεντρώνονται στην Περιφέρεια Αττικής, ενώ εκεί περισσότερα από τα μισά ακίνητα συγκεντρώνονται στον Κεντρικό Τομέα Αθηνών, πρωτίστως στον Δήμο Αθηναίων. Επιπλέον, μεγάλες συγκεντρώσεις εντοπίζονται και σε άλλες περιοχές της χώρας. Ιδιαίτερη εντύπωση προκάλεσε πρόσφατα το εύρημα της Grant Thornton πως τα Χανιά βρίσκονται στην πρώτη θέση πανελλαδικά ως προς το ποσοστό βραχυχρόνιων μισθώσεων επί του συνολικού αριθμού των διαθέσιμων προς μίσθωση ακινήτων, ποσοστό που έφτασε στο 95%.
Βασικό χαρακτηριστικό του φαινομένου των βραχυχρόνιων μισθώσεων ακινήτων αποτελεί η γεωγραφικά άνιση ανάπτυξή του. Στον Δήμο Αθηναίων, οι μεγαλύτερες συγκεντρώσεις εντοπίζονται στις πιο κεντρικές, εύκολα προσβάσιμες και αυξημένου τουριστικού ενδιαφέροντος περιοχές, κυρίως γύρω από την Ακρόπολη και τον Λυκαβηττό. Πρόκειται για περιοχές της πόλης με κατοίκους κυρίως μεσαίων έως υψηλών εισοδημάτων, ενώ στις λαϊκότερες και πιο απομακρυσμένες από το κέντρο γειτονιές οι συγκεντρώσεις Airbnb ακινήτων είναι μικρότερες.
Σταδιακά, η δραστηριότητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων χάνει σχεδόν ολοκληρωτικά τη σημασία της «οικονομίας του διαμοιρασμού», με τη συντριπτική πλειοψηφία των ακινήτων (87%) να μισθώνονται ως ολόκληρα διαμερίσματα, χωρίς οι ιδιοκτήτες/τριες να διαμένουν σε αυτά, και όχι ως οικιακοί χώροι που ο οικοδεσπότης/τρια πραγματικά μοιράζεται με τον επισκέπτη/ρια.
Μέσω της διάδοσης των βραχυχρόνιων μισθώσεων, ένα σημαντικό τμήμα του διαθέσιμου οικιστικού αποθέματος αποσύρεται από τη συμβατική αγορά της μακροχρόνιας μίσθωσης, με αποτέλεσμα να μειώνεται η προσφορά των διαθέσιμων ακινήτων προς ενοικίαση, ενώ η ζήτηση παραμένει σταθερή ή αυξάνεται. Έτσι, ασκούνται σημαντικές αυξητικές πιέσεις στις τιμές ενοικίων και ακινήτων, κυρίως στις κεντρικές περιοχές της Αθήνας, χωρίς βέβαια η εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων να είναι η μοναδική αιτία.
Οι πιέσεις αυτές ενισχύονται και από την αύξηση των εργασιών ανακαίνισης, στις οποίες προβαίνουν συχνά οι ιδιοκτήτες ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, που συμπαρασύρουν προς τα πάνω τις τιμές του διαθέσιμου αποθέματος συνολικά. Ως αποτέλεσμα όσες και όσοι δεν μπορούν να ανταποκριθούν στις υψηλές τιμές ενοικίων, αναζητούν φθηνότερη στέγη και μετακομίζουν σε πιο απομακρυσμένες περιοχές
Παράλληλα, προκειμένου να εξυπηρετούνται οι επισκέπτες/ριες και τουρίστες/ριες της πόλης, κεντρικές περιοχές της πόλης μετασχηματίζονται βίαια, για παράδειγμα μέσα από την επέλαση από καταστήματα εστίασης και αναψυχής εις βάρος άλλων χρήσεων γης, μεταλλαγές που έχουν ήδη γνωρίσει και άλλες περιοχές της Αθήνας τις προηγούμενες δεκαετίες (όπως η Πλάκα και του Ψυρρή). Ελλοχεύει έτσι ο κίνδυνος μετατροπής μιας σειράς περιοχών σε μονοθεματικές περιοχές ελκυστικές κυρίως στους τουρίστες, και άρα ο κίνδυνος απώλειας του μικτού χαρακτήρα χρήσεων και δραστηριοτήτων που χαρακτηρίζει τον αστικό χώρο της πόλης. Πρόκειται για εξελίξεις που δεν αποτελούν βέβαια ιδιαιτερότητα της Αθήνας αλλά διεθνώς κοινή εμπειρία και περιγράφονται στη διεθνή βιβλιογραφία με τους όρους «τουριστικοποίηση» και «τουριστικός εξευγενισμός».
Αξίζει να αναφερθεί και το γεγονός πως η εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, δεν έχει αρνητικές επιπτώσεις μόνο στα ζητήματα της κατοικίας και του αστικού χώρου που προαναφέρθηκαν, αλλά και σε αυτό της εργασίας, καθώς η απασχόληση στις σχετικές υπηρεσίες κινείται σε μεγάλο βαθμό στο πεδίο της άτυπης οικονομίας, με επισφαλείς, σκιώδεις σχέσεις εργασίας, εναρμονισμένες με το δόγμα της «ευελιξίας».
Στοιχεία που συλλέγονται με τρόπο συστηματικό και που μπορούν να δώσουν ακριβή εικόνα για τις επενδύσεις σε οικιστικά ακίνητα δεν είναι διαθέσιμα. Ποιοι ακριβώς επενδύουν σε οικιστικά ακίνητα στην Αθήνα; Πόσες κατοικίες έχουν πρόσφατα αγοραστεί από «μεγάλους παίκτες»; Με ποιον τρόπο αξιοποιούνται τα οικιστικά ακίνητα που προσελκύουν το μεγάλο επενδυτικό ενδιαφέρον;
Οι επιστημονικές μελέτες που καταφέρνουν να συγκεντρώσουν και να αποκαλύψουν συγκεκριμένα στοιχεία για τις μικρές έως μεγάλες επενδύσεις σε οικιστικά ακίνητα, στην Ελλάδα ή σε επιμέρους περιοχές της χώρας, σπανίζουν. Τα αποτελέσματα μιας σχετικής επιστημονικής έρευνας δημοσιεύονται στον Κοινωνικό Άτλαντα της Αθήνας.
Η έρευνα εστιάζει στην περιοχή των Εξαρχείων και στις αγορές ακινήτων που πραγματοποιήθηκαν εκεί κατά τη δεκαετία 2009-2018. Περίπου το 60% των αγορών αφορούν οικιστικά ακίνητα και πραγματοποιούνται από Έλληνες και αλλοδαπούς (πρωτίστως από το Ισραήλ, την Κίνα και την Κύπρο), φυσικά και νομικά πρόσωπα. Εντοπίζεται σημαντικός αριθμός φυσικών προσώπων που αγόρασαν περισσότερα από 5 ακίνητα και έφτασαν μέχρι και τα 32, καθώς επίσης σημαντικός αριθμός νομικών προσώπων που αγόρασαν πλήθος ακινήτων και έφτασαν μέχρι και τα 73.
Ορισμένες μόνο μεγάλες επενδυτικές κινήσεις, που δείχνουν ένα αυξανόμενο επενδυτικό ενδιαφέρον προσανατολισμένο έντονα – και μάλλον για πρώτη φορά – σε οικιστικά ακίνητα, γίνονται γνωστές και μέσα από τη σχετική ειδησεογραφία. Οι εν λόγω επενδυτικές κινήσεις πραγματοποιούνται από εταιρείες τόσο ελληνικών όσο και ξένων συμφερόντων και περιλαμβάνουν κυρίως την αγορά μεγάλου αριθμού μεμονωμένων οικιστικών ακινήτων για αξιοποίηση, καθώς επίσης την αγορά επιλεγμένων οικοπέδων και την κατασκευή οικιστικών συγκροτημάτων, συνήθως πολυτελών κατοικιών.
Παράλληλα, έχουν ήδη πραγματοποιηθεί επενδυτικές κινήσεις για την αξιοποίηση αυτοτελών κτιρίων ως συγκροτημάτων «εξοπλισμένων διαμερισμάτων» (serviced apartments) ή ως φοιτητικών εστιών. Και τέλος, αναγνωρίζοντας την αυξανόμενη δυσκολία των νοικοκυριών να νοικιάσουν ή να αγοράσουν προσιτή κατοικία, επενδυτικές εταιρείες δημιουργούν χαρτοφυλάκιο οικιστικών ακινήτων που θα αξιοποιήσουν ως ενοικιαζόμενα σε προσιτή τιμή ή ως ενοικιαζόμενα για αγορά (rent to buy).
Το αυξανόμενο ενδιαφέρον για επενδύσεις σε οικιστικά ακίνητα από μεγάλους παίκτες επισημάνθηκε ως νέα εξέλιξη και στο πρόσφατο συνέδριο της Prodexpo για την ανάπτυξη της ελληνικής κτηματαγοράς. Διατυπώθηκε ισχυρά η εκτίμηση πως η ελληνική κτηματαγορά διαγράφει πια ανοδική πορεία, έπειτα από μία μακρά περίοδο στασιμότητας έως καθίζησης, και πως η κατοικία θα αποτελέσει τον «πρωταθλητή της επόμενης ημέρας». Διαφαίνεται μάλιστα, για πρώτη μάλλον φορά, το ενδιαφέρον μεγάλων παικτών για επενδύσεις στην ανάπτυξη του τομέα ακινήτων «κοινωνικού χαρακτήρα» (φοιτητικών εστιών και γηροκομείων).
Βασικό όχημα προσέλκυσης επενδύσεων σε ακίνητα (οικιστικά και άλλα) αποτελεί τα τελευταία χρόνια το πρόγραμμα Golden Visa 1. Μέχρι το τέλος Ιανουαρίου του 2022, χορηγήθηκαν στο σύνολο της χώρας 9.619 «χρυσές» άδειες διαμονής σε επενδυτές-αγοραστές ακινήτων ή 28.733 αν συμπεριληφθούν και τα μέλη της οικογένειάς τους. Μεταξύ αυτών, η μεγάλη πλειοψηφία είναι Κινέζοι υπήκοοι (6.391 άδειες) ενώ ακολουθούν, σε μεγάλη απόσταση, οι Τούρκοι (619 άδειες) και οι Ρώσοι (599 άδειες).
Οι πρώτες «χρυσές» άδειες διαμονής που χορηγήθηκαν κατά το έτος 2014 έφταναν μόλις τις 359 αλλά αυξήθηκαν εντυπωσιακά στα χρόνια που ακολούθησαν, φτάνοντας τις 9.610 κατά το έτος 2021. Με βάση στοιχεία των αρχών Ιουνίου του 2019, το 40,84% του συνόλου των «χρυσών» αδειών διαμονής αφορούσαν την περιοχή της Αθήνας και το 23,56% την περιοχή του Πειραιά, ενώ και μικρότερες πόλεις εντάσσονται στα ενδιαφέροντα των επενδυτών, όπως τα Χανιά όπου είχαν χορηγηθεί 162 άδειες.
Επιπλέον ευκαιρίες για επενδύσεις σε οικιστικά ακίνητα ανοίγουν και οι – ηλεκτρονικοί πια – πλειστηριασμοί κατασχεμένων οικιστικών ακινήτων, οι οποίοι απελευθερώθηκαν πλήρως για όλες τις κατηγορίες «κόκκινων δανειοληπτών» το 2021.
Σύμφωνα με το iMEdD Lab, στο σύνολο της χώρας, από 1/1/18 έως 5/12/21, έχουν ολοκληρωθεί περισσότεροι από 47.200 ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί. Υπολογίζεται ότι το 84,2% των ολοκληρωμένων πλειστηριασμών έχει επισπευσθεί από τράπεζες ή από εταιρείες που συνδέονται με τραπεζικά χαρτοφυλάκια. Επίσης, υπολογίζεται ότι το 36,7% των ολοκληρωμένων πλειστηριασμών αφορά κατοικίες, πρωτίστως στον Δήμο Αθηναίων και δευτερευόντως στον Δήμο Θεσσαλονίκης.
Με βάση τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, στην απογραφή του 2011 καταγράφηκαν, σε σύνολο 6.371.901 κανονικών κατοικιών, 897.968 κενές κατοικίες εκτός χρήσης, δηλαδή προς ενοικίαση, προς πώληση, προς κατεδάφιση ή για άλλο λόγο, αριθμός που αντιστοιχεί στο 14% των κατοικιών. Συνολικά οι μη-κατοικούμενες κατοικίες, που περιλαμβάνουν και τις εξοχικές και δευτερεύουσες κατοικίες, ήταν 2.249.813, αριθμός που αντιστοιχεί στο 35% του συνολικού οικιστικού αποθέματος της χώρας.1
Η ανάλυση των δεδομένων των απογραφών έχει αναδείξει τη γεωγραφική διαφοροποίηση του αποθέματος, ανάμεσα στα αστικά κέντρα -κυρίως της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, τις τουριστικές και παραθεριστικές περιοχές, και την εγκαταλελειμμένη ύπαιθρο. Όπως προκύπτει από τη συγκριτική μελέτη των δεδομένων των διαδοχικών απογραφών 1991, 2001, 2011 στο σχετικό άρθρο στο Athens Social Atlas, τα χαρακτηριστικά αυτά μεταβλήθηκαν σημαντικά, με τη μεγαλύτερη αύξηση να καταγράφεται μεταξύ του 2001 και 2011. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν τα μεγάλα ποσοστά κενών κατοικιών στα αστικά κέντρα, όπου οι εν λόγω κενές κατοικίες δεν μπορούν να θεωρηθούν παραθεριστικές.
Συγκεκριμένα, το 2011, το ποσοστό των κενών κατοικιών στον Δήμο της Αθήνας ήταν 31%, στον Δήμο Πειραιά 28% και στον Δήμο Θεσσαλονίκης 28,2%.
Ο αριθμός κενών διαμερισμάτων στην περιοχή της Αττικής αυξήθηκε κατά 77% το 2011 συγκριτικά με το 2001, ενώ μόνο στον Δήμο Αθηναίων τα κενά διαμερίσματα έφτασαν τις 132.000.
Επιμέρους καταγραφές έχουν γίνει και για άλλες κατηγορίες κτιρίων στην Αθήνα και άλλα αστικά κέντρα, όπως για το κενό κτιριακό απόθεμα και τα κλειστά καταστήματα στο κέντρο της Αθήνας, τα κενά και ερειπωμένα κτίρια στον Πειραιά ή τις κενές κατοικίες στην Θεσσαλονίκη.
Τέλος, ένα σημαντικό ποσοστό των ακινήτων που ανήκουν σε δημόσιους φορείς παραμένει κενό ή υποχρησιμοποιείται. Για παράδειγμα, σύμφωνα με στοιχεία του Υπ. Εργασίας (2017) οι φορείς κοινωνικής ασφάλισης διαθέτουν περίπου 1.120 κτίρια σε όλη την Ελλάδα, εκ των οποίων το 49% είναι κενά.2 Αντίστοιχα κενό παραμένει ένα μεγάλο ποσοστό ακινήτων ιδιοκτησίας του Υπ. Οικονομικών (κληροδοτήματα, κατασχέσεις, αγνώστου), ακίνητα που ανήκουν σε Δήμους ή σε Ιδρύματα και άλλα ΝΠΔΔ και ΝΠΙΔ.3
Σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat για το 2020, οι νέοι/ες στην Ελλάδα φεύγουν από τη γονεϊκή εστία κατά μέσο όρο στα 29,6 έτη, ενώ η αντίστοιχη ηλικία το 2010 ήταν 28,3.
Η ηλικία αποχώρησης είναι 28,4 για τις γυναίκες και 30,7 για τους άνδρες. Ο ευρωπαϊκός μέσος όρος είναι 26,4.
Παράλληλα, την περίοδο της κρίσης, υπήρξε μια σημαντική αύξηση του ποσοστού των νέων ηλικίας 25-34 που ζουν με τους γονείς τους: από το 50,6% το 2010 στο 62,2% το 2020.1
Το 34,3% των νέων μεταξύ 25-29 επιβαρύνεται υπερβολικά από το στεγαστικό κόστος, ενώ ο μέσος όρος στη ΕΕ ήταν 13,3% για το 2020. Στην Ελλάδα, το 42,5% κατοικεί σε στεγαστική στενότητα, ακολουθώντας τη Ρουμανία 58,7%, τη Βουλγαρία 56,4%, τη Λετονία 51,1%, την Κροατία 48,2%, την Πολωνία 47,3%. Ο μέσος όρος στην ΕΕ κυμαινόταν στο 22,5% κατά το έτος 2019.
Η αυξανόμενη δυσκολία πρόσβασης των νέων σε ιδιοκατοίκηση αποτυπώνεται και στα στοιχεία της έρευνας εισοδημάτων και συνθηκών διαβίωσης της ΕΛΣΤΑΤ, καθώς το ποσοστό νέων ιδιοκάτοικων μειώθηκε σημαντικά μεταξύ 2005-2017.2
Ειδικά στην περίπτωση του προσφυγικού και του μεταναστευτικού πληθυσμού, ένα πολύ μεγάλο ποσοστό ασυνόδευτων ανηλίκων που διαμένουν στη χώρα μας διαβιούν σε επισφαλείς συνθήκες στέγασης. Η ενηλικίωσή τους συνοδεύεται από άγχος καθώς οι νέοι πρόσφυγες αντιμετωπίζουν ακόμα μεγαλύτερη δυσκολία στην εύρεση εργασίας και άρα ως προς την πρόσβαση σε σταθερό εισόδημα που θα κάλυπτε το στεγαστικό κόστος.
Αντίστοιχα, νέοι σε ηλικία – δεύτερης γενιάς – μετανάστες/ριες συνεχίζουν να αντιμετωπίζουν εκτεταμένο στιγματισμό, ανισότητες, ξενοφοβία και ρατσισμό.
Βασικά χαρακτηριστικά της ιδιοκατοίκησης
Η Ελλάδα αποτελεί σταθερά μία ευρωπαϊκή χώρα με υψηλό ποσοστό του πληθυσμού της να ιδιοκατοικεί. Σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία της Eurostat, κατά το 2020 στην Ελλάδα, το ποσοστό του πληθυσμού που ιδιοκατοικούσε άγγιζε το 74,6% ενώ ένα άλλο 5,4% κατοικούσε σε παραχωρημένη κατοικία που ως επί το πλείστον ανήκει στην οικογένεια.4
Το ποσοστό των ιδιοκτητών που βαρύνονται με στεγαστικό δάνειο στην Ελλάδα ανέρχεται σε 11,7%. Πρόκειται για ποσοστό αρκετά χαμηλότερο του ευρωπαϊκού μέσου όρου που είναι 26,4%.5
Σημαντικό στοιχείο για την κατανόηση του ρόλου της ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα είναι η πολύ μεγάλη κοινωνική διασπορά της ιδιοκτησίας. Στην Ελλάδα, το ποσοστό των φτωχών νοικοκυριών που ιδιοκατοικούν ανέρχεται στο 71,5%, ενώ ο σχετικός ευρωπαϊκός μέσος όρος είναι 51,2%.
Επιπλέον, στην Ελλάδα δεν καταγράφεται μεγάλη διαφορά πρόσβασης σε στεγαστικό δανεισμό μεταξύ φτωχών και μη φτωχών νοικοκυριών. Στο 10,5% είναι τα φτωχά και 11,9% τα μη φτωχά το έτος 2020 6, σε αντίθεση με τους ευρωπαϊκούς μέσους όρους που σταθερά από το 2011 είναι κοντά στο 11% για τα φτωχά νοικοκυριά και στο 28% για τα μη φτωχά.
Υπερχρέωση και πλειστηριασμοί
Το ποσοστό των μη-εξυπηρετούμενων δανείων εκτινάχθηκε κατά την περίοδο της κρίσης, παράλληλα με την αύξηση της ανεργίας και τη συρρίκνωση των εισοδημάτων. Με βάση τα στοιχεία της ΤτΕ τα «κόκκινα» στεγαστικά δάνεια – ως ποσοστό του υπολοίπου των στεγαστικών δανείων – αυξήθηκαν από 5,4% τον Δεκέμβριο του 2008 σε 44,5% τον Δεκέμβριο του 2018.
Η υπερχρέωση των νοικοκυριών συνοδεύτηκε από σημαντική επιβάρυνση των συνθηκών διαβίωσης, αύξηση του στρες και των επιβαρύνσεων στην υγεία, αλλά και αύξηση των εξώσεων και του κινδύνου απώλειας της πρώτης – συχνά μοναδικής – κατοικίας.
Τον κίνδυνο απώλειας της πρώτης κατοικίας απέτρεπε για τα πρώτα χρόνια της κρίσης, ο “νόμος Κατσέλη” για τα υπερχρεωμένα νοικοκυριά, που τέθηκε σε ισχύ το 2010. Ο νόμος παρείχε ορισμένες βασικές δυνατότητες ρύθμισης των «κόκκινων» δανείων και προέβλεπε την εξαίρεση της πρώτης κατοικίας του δανειολήπτη από την υπό ρευστοποίηση περιουσία του.7
Οι πλειστηριασμοί κατασχεμένων ακινήτων απελευθερώθηκαν πλήρως για όλες τις κατηγορίες δανειοληπτών το 2021, ενώ με τη θεσμοθέτηση των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών από το 2017 περιορίστηκαν και οι δυνατότητες του κινήματος ενάντια στους πλειστηριασμούς για διαμαρτυρία και άμεση παρέμβαση.
Παράλληλα, κερδήθηκε χρόνος από τη μεριά του τραπεζικού συστήματος για την ανάπτυξη της δευτερογενούς αγοράς δανείων 8 και εταιρειών διαχείρισης ακινήτων.
Σύμφωνα με στοιχεία που επεξεργάζεται το iMEdD Lab, στο σύνολο της χώρας, περισσότεροι από 52.600 ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί 9 έχουν ολοκληρωθεί, από την 1η Ιανουαρίου 2018 έως 31 Ιουλίου 2022.
Υπολογίζεται ότι το 83,4% των ολοκληρωμένων πλειστηριασμών έχει επισπευσθεί από τράπεζες ή από εταιρείες που συνδέονται με τραπεζικά χαρτοφυλάκια. Από τους διεξαχθέντες πλειστηριασμούς οι οποίοι έχουν κινηθεί με εμπλοκή τραπεζών, το 75,5% ήταν εναντίον φυσικών προσώπων.
8.091 πλειστηριασμοί είναι ήδη προγραμματισμένοι να διεξαχθούν από 1 Σεπτεμβρίου 2022 έως 31 Μαρτίου 2023. Σε δείγμα 83.989 πλειστηριασμών, το 36,7% αφορούν κατοικίες. Σε δείγμα 30.810 πλειστηριασμών κατοικιών, οι περισσότεροι (3.578) αφορούν κατοικίες στον Δήμο Αθηναίων ενώ ακολουθεί ο Δήμος Θεσσαλονίκης με 1.317. Με βάση δεδομένα που έχουν αντληθεί από την επίσημη ιστοσελίδα για τη διενέργεια των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών, στον Δήμο Αθηναίων καταγράφονται 2.296 πλειστηριασμοί κατά την περίοδο από 24 Σεπτεμβρίου 2018 έως 13 Ιανουαρίου 2021, με τη μέση τιμή των πλειστηριαζόμενων κατοικιών να ανέρχεται στις 62.000 ευρώ.
Η σταδιακή απελευθέρωση του πλαισίου ολοκληρώθηκε με τον νέο “πτωχευτικό νόμο” ή αλλιώς “Κώδικα Ρύθμισης οφειλών και παροχής δεύτερης ευκαιρίας”. Ο νέος νόμος ικανοποιεί τις πιέσεις των δανειστών, αλλά και του εγχώριου τραπεζικού συστήματος, για την εφαρμογή της επέκτασης της πτώχευσης στα φυσικά πρόσωπα και την ταχεία εκκαθάριση των «κόκκινων» δανείων. Προβλέπει πλήρη άρση της προστασίας της πρώτης κατοικίας, δέσμευση εισοδήματος και ρευστοποίηση του συνόλου της περιουσίας του “κόκκινου δανειολήπτη”.
Το πλαίσιο προβλέπει την ίδρυση νέου “Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης” που θα παρέχει μια “δεύτερη ευκαιρία” σε “ευάλωτα νοικοκυριά” με πολύ περιοριστικά κριτήρια. Η ρύθμιση προβλέπει ρευστοποίηση του συνόλου των περιουσιακών στοιχείων τους και τη μεταβίβαση της πρώτης κατοικίας τους στον νέο Φορέα, στην οποία διατηρούν το δικαίωμα να παραμείνουν ως μισθωτές, καταβάλλοντας για 12 χρόνια επιδοτούμενο μίσθωμα. Μετά τη δωδεκαετία θα μπορούν, εφόσον δύνανται, να αποκτήσουν ξανά την κυριότητα του ακινήτου καταβάλλοντας ως τίμημα επαναγοράς το ποσό που θα αντιστοιχεί στην τότε εμπορική αξία του ακινήτου.
Αύξηση των τιμών στην αγορά κατοικίας
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος για το γ’ τρίμηνο του 2021, οι τιμές των οικιστικών ακινήτων στο σύνολο της χώρας κατέγραψαν ετήσια αύξηση 7,9%. Η Αθήνα είναι η πόλη που σημειώνει τη μεγαλύτερη αύξηση, με ρυθμό μεταβολής των τιμών διαμερισμάτων στο γ’ τρίμηνο του 2021 κατά 9,8%. Ακολουθεί η Θεσσαλονίκη με 8,7%, οι άλλες μεγάλες πόλεις με 5,9% και οι υπόλοιπες περιοχές της χώρας με 5,7%.
Οι τιμές κινήθηκαν αυξητικά και το 2020, παρά το «πάγωμα» της οικονομίας λόγω της πανδημίας, με χαμηλότερο αλλά σημαντικό μέσο ρυθμό 4,5%. Μάλιστα, υψηλότερους ρυθμούς αύξησης της αξίας τους σημειώνουν τα διαμερίσματα παλαιότητας παρά τα νεόδμητα (ηλικίας κάτω των 5 ετών, που ξεκινούν βέβαια από υψηλότερο δείκτη τιμών).
Συνολικά μεταξύ 2018 και 2021, οι τιμές αγοράς κατοικίας έχουν αυξηθεί κατά 30% στην Αθήνα και κατά 20,8% πανελλαδικά.
Παρόλο που σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία της ΤτΕ το ύψος των τιμών κατοικίας, δεν έχει αγγίξει το ύψος των τιμών της περιόδου κορύφωσης της κτηματαγοράς (2006-2007), η ραγδαία αύξηση των τιμών τα τελευταία χρόνια είναι δυσανάλογη προς το επίπεδο των μισθών και του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών.10
Ως ενεργειακή φτώχεια ορίζεται ο αποκλεισμός ή η ανεπαρκής πρόσβαση των νοικοκυριών σε υπηρεσίες ενέργειας όπως θέρμανση, ψύξη, φωτισμός, γεγονός που επιφέρει δυσμενείς συνέπειες τόσο στην υγεία και την ευημερία, όσο και στο περιβάλλον. Ωστόσο, δεν υπάρχει ακόμα μια κοινή οριοθέτηση του όρου από τους επιστήμονες που το ερευνούν.
Σύμφωνα με το Ευρωπαϊκό Παρατηρητήριο για την Ενεργειακή Φτώχεια, εκτιμάται ότι περισσότερα από 54 εκατομμύρια νοικοκυριά στην ΕΕ, δηλαδή το 11% του πληθυσμού, έρχονται αντιμέτωπα με το φαινόμενο και τις επιπτώσεις της ενεργειακής φτώχειας.
Στην Ελλάδα, το 2020, το 17,1% των νοικοκυριών αδυνατούσαν να διατηρήσουν την κατοικία τους επαρκώς ζεστή, ακολουθώντας τη Βουλγαρία: 27,5%, τη Λιθουανία: 23,1%, την Κύπρο: 20,9% και την Πορτογαλία: 17,5%, ενώ ο μέσος όρος στην ΕΕ κυμαινόταν στο 8,2%. Το ποσοστό αυτό κατατάσσει τη χώρα μας 5η στην ενεργειακή φτώχεια μεταξύ των χωρών της Ευρωπαϊκής Ένωσης.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, σε σχέση με τρεις βασικούς δείκτες αποτύπωσης της ενεργειακής φτώχειας, για το 2020 στην Ελλάδα το 17,1% των νοικοκυριών (39,1% των φτωχών νοικοκυριών) αντιμετωπίζουν οικονομική αδυναμία κάλυψης ικανοποιητικής θέρμανσης, το 28,2% (50,1% των φτωχών νοικοκυριών) δηλώνει δυσκολία στην έγκαιρη πληρωμή πάγιων λογαριασμών, όπως αυτών του ηλεκτρικού ρεύματος, του νερού, του φυσικού αερίου, κ.λπ.
Tο 12,5% (20,3% των φτωχών νοικοκυριών) ζουν σε κατοικίες με διαρροή στη στέγη, υγρασία σε τοίχους, πατώματα, θεμέλια ή σάπια κουφώματα. Όταν οι αντίστοιχοι ευρωπαϊκοί μέσοι όροι (EU27) είναι 8,2%, 6,3% και 14%. Επομένως, όπως παρατηρείται, σε κάποιες περιπτώσεις, η έννοια της ενεργειακής φτώχειας, ενώ δεν είναι ταυτόσημη της εισοδηματικής, συνδέεται συχνά με αυτήν.
Σύμφωνα με έρευνα για την επίδραση της ενεργειακής φτώχειας στην υγεία, που αναφέρεται στη μελέτη του ιδρύματος Χάινριχ Μπελ, το 1% έως 2,7% των θανάτων που καταγράφονται ετησίως στην Ελλάδα, όπως και το 2,7% έως 7,4% των καρδιαγγειακών νοσημάτων και το 3,1% έως 8,5% των αναπνευστικών λοιμώξεων που αντιμετωπίζονται από τα ελληνικά νοσοκομεία, οφείλονται στην ενεργειακή φτώχεια. Ο δείκτης της αυξημένης θνησιμότητας συνδέεται άμεσα με τα έντονα καιρικά φαινόμενα και, επομένως, με την ιδιαίτερα χαμηλή ή αυξημένη θερμοκρασία εντός της κατοικίας.
Συγκεκριμένα για τον δήμο της Αθήνας παρατηρείται σημαντική γεωγραφική διάχυση της εγκατάλειψης και των χαμηλών ενεργειακών προδιαγραφών των κτιρίων, της φτώχειας και της μείωσης της κατανάλωσης ηλεκτρικής ενέργειας.
Ωστόσο, εντοπίζονται μικρότερες ή μεγαλύτερες χωρικές ενότητες όπου τα προβλήματα είναι ιδιαίτερα οξυμένα. Ξεχωρίζει η ζώνη που περιλαμβάνει μέρος του ιστορικού κέντρου της Αθήνας και των περιοχών βόρεια από αυτό, δηλαδή σε Πατήσια, Σεπόλια, Κυψέλη, κτλ. Στη ζώνη αυτή συγκεντρώνονται χαμηλά εισοδηματικά στρώματα και απαξιωμένο κτιριακό δυναμικό, σημειώνεται μεγάλη μείωση στην κατανάλωση ηλεκτρικής ενέργειας, ενώ η δυνατότητα πρόσβασης σε φθηνότερη ενέργεια μέσω του δικτύου φυσικού αερίου δεν μοιάζει να είναι καθοριστική. 1
Σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat, στα χρόνια της κρίσης επιδεινώθηκαν σημαντικά διάφοροι δείκτες που αποτυπώνουν τα φαινόμενα στεγαστικής επισφάλειας και έλλειψης στέγης στην Ελλάδα. Χαρακτηριστικά, τα ποσοστά κινδύνου φτώχειας και κοινωνικού αποκλεισμού ανέρχονταν στο 27,7% το 2010, στο 36% το 2014 και σήμερα βρίσκονται στο 28,9%.
Σε ό,τι αφορά τα ποσοστά ανεργίας, ανέρχονταν στο 8% το 2008 και αυξήθηκαν στο 25,8% το 2015, ενώ τα ποσοστά μακροχρόνιας ανεργίας αυξήθηκαν από 3,7% το 2008 σε 19,5% το 2014. Σε ό,τι αφορά τα ποσοστά υλικής αποστέρησης το 2008 βρίσκονταν στο 21,8% και αυξήθηκαν στο 40,7% το 2016. Ακόμα πιο κρίσιμο, τα ποσοστά στεγαστικής επιβάρυνσης των φτωχών νοικοκυριών αυξήθηκαν από 18,1% το 2010 σε 45,5% το 2015.
Σύμφωνα με τον λειτουργικό ορισμό της αστεγίας – ETHOS που δίνει η FEANTSA, άστεγος/η δεν θεωρείται μόνο εκείνος/η που διαβιεί αποκλειστικά στο δρόμο. Η έννοια του σπιτιού ορίζεται με βάση τρεις παραμέτρους, η έλλειψη των οποίων περιγράφει και τον αποκλεισμό από την κατοικία: (1) Το να έχει κάποιος σπίτι σημαίνει ότι έχει ένα κατάλληλο οίκημα (ή χώρο), στο οποίο ο ίδιος/α και η οικογένειά του έχουν την αποκλειστική κυριότητα (φυσική διάσταση), (2) Το να είναι κανείς σε θέση να διαθέτει προσωπικό χώρο και να απολαμβάνει τις κοινωνικές του σχέσεις (κοινωνική διάσταση) και (3) Το να έχει κανείς έναν νόμιμο τίτλο για την ιδιοκτησία ενός χώρου (νομική διάσταση).
Αυτή η ανάλυση οδηγεί στις 4 κύριες διαφοροποιήσεις: (1) Αστεγία στο δρόμο, (2) Έλλειψη κατοικίας, (3) Επισφαλής στέγη και (4) Ανεπαρκής ή Ακατάλληλη στέγη, διαφοροποιήσεις οι οποίες υποδηλώνουν όλες την έλλειψη σπιτιού.
Στην Αθήνα εντοπίζονται επίσης διαφορετικά τοπία έλλειψης στέγης που αντανακλούν τις διαφορετικές της μορφές, όπως η αθέατη και άτυπη, η αθέατη και τυπική, η ορατή και τυπική, η ορατή και άτυπη έλλειψη στέγης.
Σύμφωνα με τα στοιχεία μελέτης του ΙΝΕ-ΓΣΕΕ (2015) για την Αττική, τα νοικοκυριά που χαρακτηρίζονται από αθέατη και άτυπη έλλειψη στέγης αποτελούσαν κατά το 2013 το 13%-14% του πληθυσμού, δηλαδή περίπου 514.000 άτομα, εκ των οποίων 305.000 έχουν ελληνική και 209.000 ξένη υπηκοότητα. Πρόκειται για νοικοκυριά που δεν έχουν ιδιόκτητη κατοικία και υφίστανται συνθήκες φτώχειας και αποκλεισμού, δηλαδή είτε το εισόδημά τους είναι χαμηλότερο από το όριο φτώχειας, είτε το σύνολο των ενήλικων μελών είναι άνεργα ή υποαπασχολούνται, είτε αντιμετωπίζουν συνθήκες στεγαστικής αποστέρησης.
Από τη δεκαετία του 2000 και ιδιαίτερα την περίοδο της κρίσης, αναπτύσσεται και στην Ελλάδα – κυρίως στην Αθήνα – ένας διακριτός τομέας παροχής υπηρεσιών σε αστέγους που περιλαμβάνει υπηρεσίες πρόληψης, επειγουσας στέγασης, μεταβατικής φιλοξενίας και στεγαστικής και κοινωνικής ένταξης.
Βασικό πρόβλημα αποτελεί η έλλειψη σχετικών δεδομένων. Έρευνα του Δήμου Αθηναίων το 2016 σε δείγμα 451 αστέγων έδειξε ότι το 71% κατέληξαν στην αστεγία τα τελευταία πέντε χρόνια λόγω της οικονομικής κρίσης.
Κατά το 2018, πιο πρόσφατη πιλοτική έρευνα που έγινε σε τμήματα έξι μεγάλων Δήμων της χώρας (Αθήνας, Θεσσαλονίκης, Πειραιά, Ηρακλείου, Ν. Ιωνίας, Ιωαννιτών και Τρικκαίων) εντόπισε στα τμήματα του Δήμου Αθηναίων στα οποία επικεντρώθηκε 793 άστεγους/ες στον δρόμο, σε δομές και σε υποστηριζόμενα διαμερίσματα, εκ των οποίων οι 353 στον δρόμο. Σε ό,τι αφορά τη συνολική εικόνα και στους 6 Δήμους, το 49% των αστέγων έμενε στον δρόμο για πρώτη φορά. Οι επικρατέστεροι λόγοι της αστεγίας ήταν αυτοί που έχουν να κάνουν με οικονομικά προβλήματα και με την ανεργία. Στην ερώτηση πού κατοικούσαν πριν μείνουν άστεγοι/ες αυτήν τη φορά, ένα μεγάλο ποσοστό διέμενε σε δικό του σπίτι, ένα εξίσου μεγάλο ποσοστό έμενε σε σπίτι που νοίκιαζε και άλλοι έμεναν σε σπίτια συγγενών, φίλων και γνωστών.
Δυστυχώς, έλλειψη στοιχείων υπάρχει και ως προς τις δημόσιες δαπάνες στο πλαίσιο του συστήματος προστασίας. Σύμφωνα με τη Eurostat, οι δαπάνες για τον τομέα της κατοικίας περιορίστηκαν από 0,29% το 2008 σε 0,01% το 2020. Στα δεδομένα αυτά δεν φαίνεται να έχουν συμπεριληφθεί οι δαπάνες για το επίδομα στέγασης μετά το 2019, ενώ στην αντίστοιχη ιστοσελίδα της ΕΛΣΤΑΤ αναφέρεται ότι τα στοιχεία για τη στέγαση δεν είναι διαθέσιμα.
Μετά τις αυξημένες προσφυγικές μετακινήσεις του 2015, αναπτύσσονται στεγαστικές υπηρεσίες για τους αιτούντες άσυλο, που αφορούν κυρίως τη διαμονή τους σε χώρους μαζικής φιλοξενίας (camps), ενώ παράλληλα αναπτύσσεται ένα εκτεταμένο πρόγραμμα φιλοξενίας των “ευάλωτων” αιτούντων άσυλο σε ενοικιαζόμενα διαμερίσματα σε όλη την Ελλάδα (πρόγραμμα ESTIA Ι & ΙΙ) και παρέχονται δομές για τη στέγαση ασυνόδευτων ανηλίκων.
Με στόχο τη μετάβαση στη λεγόμενη “αυτόνομη διαβίωση”, υλοποιείται και το πρόγραμμα HELIOS, ένα πρόγραμμα επιδοτούμενης ενοικιαζόμενης κατοικίας για δικαιούχους διεθνούς προστασίας σε συνδυασμό με άλλες επιπλέον ενταξιακές υπηρεσίες.
Σε ό,τι αφορά το πρόγραμμα ΕΣΤΙΑ, από τον Νοέμβριο του 2015 έχουν φιλοξενηθεί συνολικά σχεδόν 83.000 άτομα, ενώ ως το τέλος Νοεμβρίου του 2021 στεγάζονταν στο πρόγραμμα 14.435 άτομα, κυρίως από το Αφγανιστάν, τη Συρία και το Ιράκ. Σε ό,τι αφορά το πρόγραμμα HELIOS, συνολικά 16.176 άτομα έχουν επωφεληθεί από την υποστήριξη ενοικιαζόμενης κατοικίας, ενώ στα τέλη του Δεκεμβρίου 2021, συγκεκριμένα, επωφελούνταν 1.839, αντίστοιχων εθνικοτήτων όπως στο πρόγραμμα ΕΣΤΙΑ.
Τέλος, τον Μάρτιο του 2022 ο εκτιμώμενος αριθμός ασυνόδευτων ανηλίκων (Α.Α.) ήταν 2.079, εκ των οποίων: 90% Αγόρια, 10% Κορίτσια, 7% <14 ετών, 1.626 Α.Α. σε δομές φιλοξενίας, 283 Α.Α. σε διαμερίσματα υποστηριζόμενης διαβίωσης, 78 Α.Α. σε δομές επείγουσας φιλοξενίας, 73 Α.Α. σε Κέντρα Υποδοχής και Ταυτοποίησης, 19 Α.Α. σε ανοιχτά κέντρα φιλοξενίας.
Τα τελευταία χρόνια έχουν αναδειχθεί οι πολλαπλές δυσκολίες πρόσβασης στη στέγη που αντιμετωπίζουν διακριτές ομάδες λόγω σεξουαλικού προσανατολισμού, εθνοτικής καταγωγής, φύλου ή άλλων πολιτισμικών χαρακτηριστικών, αλλά και η στεγαστική επισφάλεια που βιώνουν άτομα που διαβιούν υπό την απειλή ενδοοικογενειακής βίας – φαινόμενα που εντάθηκαν την περίοδο της πανδημίας.
Στην περίπτωση των ΛΟΑΤΚΙ+ ατόμων υπάρχουν φορές που η παραμονή στο σπίτι δεν αποτελεί βιώσιμη επιλογή, καθώς συνοδεύεται από συναισθηματική ή και σωματική κακοποίηση. Με δεδομένη την απόλυτη έλλειψη συμπεριληπτικών και εξειδικευμένων υποστηρικτικών δομών, η αστεγία είναι μονόδρομος. Ποιοτικές μελέτες που διερευνούν το ζήτημα της επισφάλειας στέγης των ΛΟΑΤΚΙ+ ατόμων, αναδεικνύουν αφενός τις υπαρκτές στην Αθήνα στεγαστικές διαδρομές ευαλωτότητας, επισφάλειας και αποκλεισμού και αφετέρου μια σειρά άτυπων πρακτικών καθημερινότητας, αλληλοϋποστήριξης και αλληλεγγύης που επιτρέπουν σε άτομα των συγκεκριμένων ομάδων να ανταπεξέρχονται σε ζητήματα στεγαστικού αποκλεισμού. 2
Τέλος, θα πρέπει να γίνει αναφορά σε χρονίζουσες καταστάσεις απάνθρωπης στέγασης σε καταυλισμούς με πρόχειρα καταλύματα, έλλειψη υποδομών και ακατάλληλες συνθήκες στις οποίες διαβιούν ιδιαίτερα ευάλωτες ομάδες του πληθυσμού, πέρα από τους πρόσφυγες και αιτούντες άσυλο που προαναφέρθηκαν, όπως οι Ρομά και οι εποχικά εργαζόμενοι μετανάστες στον αγροτικό τομέα.
Έρευνα του Εθνικού Κέντρου Κοινωνικών Ερευνών για την κοινωνική θεώρηση των επεμβάσεων αστικού σχεδιασμού καταλήγει πως υπάρχει “η αναγκαιότητα ανάπτυξης πρακτικών για τη διαπίστωση και την παρακολούθηση των επιδράσεων στον αστικό ιστό από τις χωρικές επεμβάσεις, οι οποίες υλοποιούνται με αστικό σχεδιασμό και προσδιορίζονται στο πλαίσιο προγραμμάτων αστικής πολιτικής”. Στο πλαίσιο αυτό, η μέλετη διατυπώνει συγκεκριμένες προτάσεις για την ανάπτυξη πλαισίου εκτίμησης των κοινωνικών επιπτώσεων των επεμβάσεων αστικού σχεδιασμού.
Μια πιο πρόσφατη έρευνα για το Hellenic Observatory του LSE προτείνει ένα δείκτη πολλαπλής αποστέρησης (multiple deprivation index) για τον εντοπισμό περιοχών αστικής ευαλωτότητας και την παρακολούθηση των επιπτώσεων των αστικών αναπλάσεων και μετασχηματισμών.
Παρόλο που η επιστημονική κοινότητα έχει προτείνει εργαλεία, οι πολιτικές αστικών αναπλάσεων στην Αθήνα χαρακτηρίζονται διαχρονικά από αποσπασματικότητα και επιλεκτικότητα, και κυρίως δεν λαμβάνουν υπόψη τους τη σχέση που μπορεί να έχουν με το στεγαστικό ζήτημα. 1 Παρόλα αυτά, έχουν άμεσες επιπτώσεις στις τιμές κατοικίας, η αύξηση των οποίων ενίσχυε -λιγότερο ή περισσότερο ορατές- τάσεις εξευγενισμού και εκτοπισμού τμημάτων του πληθυσμού.
Η διαχρονική έλλειψη συγκροτημένων πολιτικών για την κατοικία στην Ελλάδα είναι επίσης άμεσα σχετιζόμενη με την απουσία ολιστικών πολιτικών για την εκάστοτε γειτονιά/κοινότητα κατοικίας.
Χαρακτηριστικά, στην Ελλάδα, ο μηδενικός προϋπολογισμός για ανάπτυξη στεγαστικών προγραμμάτων συνδέεται με τον μηδενικό προϋπολογισμό για την “Ανάπτυξη της κοινότητας” και της γειτονιάς καθώς και με τον επίσης μηδενικό προϋπολογισμό για την “Έρευνα και Ανάπτυξη στεγαστικών και κοινοτικών υποδομών” που σε άλλες χώρες της ΕΕ συμπεριλαμβάνει στεγαστικά προγράμματα και υποδομές.
Από το 2009, ξεκίνησε η θεσμοθέτηση μιας σειράς νόμων που σχετίζονταν άμεσα ή εμμεσα με την οικονομική κρίση και την προσέλκυση επενδύσεων. Μέσα από τους νόμους αυτούς, το δημόσιο επικαλέστηκε τη μείζονα εθνική σημασία του να σταθεί η χώρα και πάλι στα πόδια της και άρχισε να τροποποιείται η πολεοδομική και χωροταξική νομοθεσία. Στόχος ήταν η μετάβαση σε ένα “νέο πρότυπο οικιστικής και επιχειρηματικής ανάπτυξης”. Ο πολεοδομικός και χωροταξικός σχεδιασμός στοχοποιείται ως απαρχαιωμένος, ανελαστικός και αντιαναπτυξιακός. Σταδιακά, ο συνολικός σχεδιασμός αντικαθίσταται από ένα σχεδιασμό κατά περίπτωση, σημειακό και ευέλικτο, ο οποίος μπορεί να καλύψει τις ανάγκες μιας επένδυσης.
Παραδείγματα αποτελούν μια σειρά πολεοδομικών εργαλείων που αναπτύσσονται (όπως τα ΕΣΧΑΔΑ, ΕΣΧΑΣΕ κ.ά.) παράλληλα με την κατάργηση του Οργανισμού Ρυθμιστικού Σχεδίου και Προστασίας Περιβάλλοντος Αθήνας και με τη μεταβίβαση των αρμοδιοτήτων του στη Διεύθυνση Χωροταξίας της Γενικής Γραμματείας Χωροταξίας και Αστικού Περιβάλλοντος του ΥΠΕΝ. Η αρμοδιότητα του σχεδιασμού για τη μητροπολιτική περιοχή της Αθήνας κατακερματίζεται 2 , ενώ ο σχεδιασμός ανατίθεται κατά περίπτωση σε θεματικά υπουργεία (π.χ Τουρισμού, Ανάπτυξης, Οικονομικών) ή άλλους ενδιαφερόμενους/εμπλεκόμενους φορείς, όπως το ΤΑΙΠΕΔ, ιδιωτικές εταιρείες και ιδρύματα, αλλά και πιο πρόσφατα στο Τατόι, το παραλιακό μέτωπο, το ΟΑΚΑ και την ΠΥΡΚΑΛ που το σχεδιασμό ανέλαβαν ιδιωτικές μελετητικές ενδιαφερόμενων επενδυτικών κεφαλαίων.
Το Ρυθμιστικό Σχέδιο Αθήνας, παρά την επιλεκτική εφαρμογή του, έχει αποτελέσει τη βάση αναφοράς για τον σχεδιασμό και τη μελλοντική ανάπτυξη της μητροπολιτικής περιοχής της Αθήνας. 3 Πρόσφατα, ο Δήμος Αθηναίων ανακοίνωσε ότι ξεκινάει διαγωνισμός για την εκ νέου αναθεώρηση του ρυθμιστικού της πρωτεύουσας με ορίζοντα το 2030. Μια αναθεώρηση που κατά τα φαινόμενα επιδιώκει κυρίως να εξυπηρετήσει τις νέες επενδύσεις που είναι αντίθετες με το υφιστάμενο πλαίσιο, καθώς η τελευταία αναθεώρηση έγινε το 2014, και ενσωματώνει ήδη κατευθύνσεις για τα περισσότερα θέματα τα οποία επικαλείται η σημερινή ηγεσία του ΥΠΕΝ.
Η έμφαση σε στόχους εξωραϊσμού του κέντρου και προσέλκυσης νέων κατοίκων (και επενδυτών) αποτυπώνεται και σε σχεδιασμούς που προχώρησαν την περίοδο της πολυεπίπεδης κρίσης και συνδέθηκαν και με την επικράτηση ενός κυρίαρχου λόγου για την “κρίση του κέντρου” 4 της Αθήνας. Αναφέρονται ενδεικτικά κάποια παραδείγματα:
Πιο πρόσφατα, παραδείγματα παρεμβάσεων στον αστικό χώρο της πόλης αναδεικνύουν αντίστοιχα ερωτήματα: